Eksperci zgodnie zwracają uwagę, że mimo epidemii zainteresowanych zakupem mieszkań nie brakuje i nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie miało się to zmienić. Jeden z agentów nieruchomości powiedział mi ostatnio, że po Nowym Roku ma "zatrzęsienie roboty". - Tak jakby wszyscy za postanowienie noworoczne obrali sobie zakup mieszkania - ocenił.
Gdy szukamy nieruchomości na rynku wtórnym, znaczna część ofert to mieszkania w blokach z tzw. wielkiej płyty, powstałych w czasach PRL. Jedne zdecydowanie nadają się do remontu, bo czasy świetności mają dawno za sobą, ale są też takie, które remont już przeszły. Są odświeżone, zadbane, czyste, na pierwszy rzut oka nie różnią się zanadto od mieszkań, które można znaleźć w budynkach powstałych po 1989 roku.
Ale to wciąż mieszkania z wielkiej płyty, jakże często obśmiewanej m.in. w filmach Stanisława Barei. Czy warto zatem kupować takie mieszkanie, nierzadko pakując się w kredyt na 20- 30 lat?
Bloki na 50 lat?
Artykułów prasowych czy internetowych na temat wielkiej płyty jest mnóstwo. Niemal w każdym z nich powtarza się zdanie o tym, iż optymalna trwałość tych budynków została przez ówczesnych budowniczych określona na 50-70 lat.
Mariusz Matrejek, prezes Global Investor Club, przyznaje, że stwierdzenie o 50 czy 70 latach trwałości bloków z wielkiej płyty traktuje trochę jak "miejską legendę". - Na podstawie czego miałoby to zostać określone? - zastanawia się. - Myślę, że ktoś kiedyś coś takiego rzucił, a potem wszyscy to powtarzali. 50 lat przecież minęło i te budynki, pod względem technicznym, sprawdziły się całkiem nieźle - mówi.
Podobnego zdania jest dr inż. Piotr Knyziak z Politechniki Warszawskiej. - Budynki z tzw. wielkiej płyty nie były projektowane realnie na jakiś konkretny czas. Uogólnienie, że mają starczyć na 50, 70 czy nawet 100 lat nie ma technicznego uzasadnienia. Nawet obecne budynki projektuje się na nie mniej niż 50 lat, ale należy się spodziewać, że "starczą" na dłużej - wyjaśnia.
Czy wielka płyta przetrwa wybuch gazu?
Piotr Knyziak budynkom z wielkiej płyty poświęcił całą swoją dotychczasową naukową karierę. Przyznaje, że od lat słyszy i czyta o tym, że bloki te już dawno powinny się zawalić. Tymczasem prowadzone przez niego badania pozwalają wnioskować, że ich konstrukcja wcale nie musi być gorsza od konstrukcji nowoczesnych apartamentowców.
W jednym z badań ekspert Politechniki Warszawskiej porównywał przypadki eksplozji gazu właśnie w budynkach prefabrykowanych. Niezwykle ważny był w tej sprawie rok 1968. Wtedy - dokładnie 16 maja - doszło do wybuchu gazu w wieżowcu Ronan Point w Londynie. Wszystko wydarzyło się ledwie dwa miesiące po otwarciu tej nieruchomości. Wybuch zniszczył niektóre ściany nośne i spowodował zawalenie się narożnika budynku. Cztery osoby zginęły, a kilkanaście zostało rannych.
- Oddźwięk światowy tego wydarzenia był olbrzymi - mówi dr inż. Piotr Knyziak. - Z awarii wyciągnięto wnioski. Zarówno na Zachodzie, jak i w Polsce, projektanci wiedzieli, że muszą zapobiegać sytuacjom, które w razie wybuchu gazu doprowadziłyby do zniszczenia budynku. Wpłynęło to na stworzenie bezpieczniejszych systemowych rozwiązań połączeń elementów konstrukcji - podkreśla.
Wnioski najwyraźniej wyciągnięto dobre, bo - jak dodaje - przez wszystkie kolejne lata w Polsce uległ dużemu zniszczeniu tak naprawdę jeden zamieszkany budynek z elementów prefabrykowanych. Był to blok stojący przy al. Wojska Polskiego 39 w Gdańsku, w którym do eksplozji doszło w kwietniu 1995 roku.
- Było to zdarzenie naprawdę nieszczęśliwe. Gaz zebrał się w piwnicy, pod całym budynkiem. W wyniku wybuchu parter i pierwsze piętro zupełnie przestały istnieć, ale pozostałe [wyższe] piętra osunęły się po prostu o pięć metrów w dół, nie uległy zniszczeniu. Ludzie zostali z tych ośmiu wyższych kondygnacji ewakuowani - mówi. - Nie wyobrażam sobie, by obecnie budowane budynki o konstrukcji głównie słupowej mogły taką katastrofę przetrwać - dodaje.
Niestety, w wyniku tamtego wybuchu zginęły 22 osoby.
Ekspert z PW podkreśla, że do pewnych zniszczeń w wyniku eksplozji gazu w budynkach z wielkiej płyty na przestrzeni lat oczywiście dochodziło. Były to jednak takie uszkodzenia, które udawało się naprawić, a wyremontowane budynki stoją do dziś.
W nowych blokach instalacji gazu praktycznie w ogóle nie ma. Ale gdyby doszło do eksplozji, to - zdaniem naszego rozmówcy - skutki mogłyby być różne. - To wynika z prostego faktu. W budynkach z wielkiej płyty każda ze ścian jest ścianą konstrukcyjną, może przenosić obciążenie, tu tkwi źródło dużych zapasów nośności. Natomiast w nowych budynkach takich ścian jest mniej, a obciążenia często przenoszą słupy - tłumaczy.
Wielka płyta jest bezpieczna. Pod pewnymi warunkami
- W Polsce wytrzymałość budynków z elementów prefabrykowanych jest duża - zapewnia dr Knyziak. Podkreśla, że nasi budowniczowie i projektanci z tamtych lat czerpali wzorce raczej z Zachodu niż ze Związku Sowieckiego.
Jako przykład zapasów nośności tego typu budynków podaje też blok znajdujący się przy ulicy Rzymowskiego na warszawskim Mokotowie. To właśnie tam spółdzielnia - do siedmiopiętrowego budynku - nadbudowała jeszcze cztery piętra!
Mieszkańcy mieli mnóstwo obaw, że blok tego nie wytrzyma i popęka. Tymczasem budynek stoi i - jak twierdzi nasz rozmówca -przebudowa nie przyniosła negatywnych skutków, jeśli chodzi o jego konstrukcję. A dzięki uzyskanym z nadbudowy środkom blok przeszedł gruntowną modernizację instalacji i został docieplony.
Blok przy Rzymowskiego 47, nadbudowany w 2003 r. Screen z Google Street View
Stan bloków z wielkiej płyty sprawdził dwa lata temu, na zlecenie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, Instytut Techniki Budowlanej. Główny wniosek? Są bezpieczne, ale należy o nie dbać i odpowiednio je zabezpieczać. Mowa tu między innymi o ocieplaniu, wymianie instalacji i bieżących kontrolach.
"Dalsze użytkowanie budynków z wielkiej płyty wiąże się z potrzebą przeprowadzania specjalistycznych przeglądów okresowych oraz ocen stanu technicznego i badań przydatności do użytkowania budynków, z uwzględnieniem optymalizacji kosztów na prace konserwacyjne, naprawy bieżące i ewentualne modernizacje" - wskazali eksperci Instytutu.
Wiceminister Artur Soboń przekonywał wtedy, że "budownictwo z wielkiej płyty ma przed sobą dobrą przyszłość. Nie ma żadnego zagrożenia jeśli chodzi o konstrukcję i bezpieczeństwo tych budynków".
Dziś stan budynków z wielkiej płyty zależy często od spółdzielni, które nimi zarządzają. Wiele takich bloków, przynajmniej w Warszawie, zostało ocieplonych. Mają nowe balkony, okna, windy i nowe instalacje. Dzięki temu komfort życia w takich mieszkaniach nie odbiega wcale od tych z nowego budownictwa.
Wielka płyta wciąż popularna
Mimo iż bloki z wielkiej płyty nie powstają już masowo od około 30 lat, to wciąż cieszą się popularnością i - jak mówi nam Mariusz Matrejek - dalej popularne będą. - Wynika to choćby z podaży. Wielka płyta to bardzo duży odsetek naszego budownictwa. W Warszawie to około 20 procent wszystkich bloków mieszkalnych. A są miasta, gdzie jest to nawet 40 procent budynków - stwierdza.
Jednak kwestią, która zdaniem Matrejka najbardziej świadczy o popularności tych bloków, jest ich lokalizacja. Są to osiedla z dobrą komunikacją miejską (np. niedaleko metra), zapewniające przestrzeń do rekreacji, tereny zielone czy punkty usługowe.
- Naprawdę chylę czoła przed urbanistami z czasów komuny, bo te osiedla są bardzo przemyślane. To nie było tak, jak teraz, że mamy pojedynczych deweloperów, którzy polują na działki i ich projekt ogranicza się w zasadzie do tej jednej działki. Może miasteczko Wilanów jest pod tym względem wyjątkiem - mówi. - Dawniej przemyślane było całe osiedle, które miało kompletną infrastrukturę: szkoły, domy kultury, markety, biblioteki. Dziś nie wyobrażam sobie dewelopera, który stawia na przykład 10 bloków i bibliotekę między nimi - dodaje.
Osiedle bloków z wielkiej płyty na Chomiczówce Screen z Google Maps
Prezes Global Investor Club zwraca też uwagę na to, że mieszkania w blokach z wielkiej płyty są dość wydajnie zaplanowane. - Są dwustronne i mają optymalnie dobraną wielkość pomieszczeń - mówi. Przypomina, że jeszcze 10 lat temu w nowoczesnym budownictwie rzeczywiście stawiano na to, żeby pomieszczenia były coraz większe.
Dlatego na przykład na 50 czy nawet 60 metrach kwadratowych znajdowały się dwa pokoje, z kuchnią, łazienką i często dość obszernym przedpokojem. - Ale teraz już od jakiegoś czasu widzimy, że mieszkania w Polsce znów maleją. Ważniejsze jest to, by mieć więcej pokoi - podkreśla nasz rozmówca.
Kredyt na mieszkanie w wielkiej płycie
Jak na pomysł kupowania mieszkania w bloku z wielkiej płyty patrzą banki? Bo przecież dla wielu to właśnie kredyt hipoteczny jest szansą na taki zakup. Mariusz Matrejek zapewnia, że "stan techniczny samej nieruchomości nie ma znaczenia" jeśli chodzi o sam fakt udzielenia kredytu. Może mieć jednak znaczenie na jego wysokość. - Bank sobie po prostu wyceni, ile jest warta dana nieruchomość i zgodnie z tą wyceną otrzymamy kredyt - wyjaśnia.
Zwraca też uwagę, że "podstawą do udzielenia kredytu hipotecznego jest istnienie księgi wieczystej", którą dobrze jest sprawdzić przed planowaną transakcją.
Jeśli już mówimy o pieniądzach, to właśnie cena może być dla niektórych ważnym argumentem przemawiającym za kupnem mieszkania w starszym budownictwie. Wielka płyta uchodzi za tańszą, choć warto pamiętać, że nie zawsze tak będzie. Wartość zależy bowiem nie tylko od samego budynku, ale także jego lokalizacji. Oznacza to, że mieszkania - nawet w wielkiej płycie, ale położone gdzieś blisko stacji metra na warszawskim Ursynowie wcale nie będzie tańsze od mieszkania na nowym osiedlu na dalekiej Białołęce.
Obecnie w Polsce jest około 60 tysięcy budynków z wielkiej płyty. To mniej więcej cztery miliony mieszkań, które - według szacunków - zamieszkuje 12 milionów osób. Blisko jedna trzecia populacji kraju.
Dr inż. Piotr Knyziak przekonuje, że "kiedyś na pewno nastąpi jakiś kres techniczny budynków z wielkiej płyty" i zostaną one rozebrane. Najszybciej w miejscach, gdzie nie opłaca się tych budynków remontować i modernizować lub mieszkańcy nie mają na to środków. Ekspert nie przewiduje jednak, by miało się to stać dlatego, że taka będzie konieczność, bo budynki będą na przykład stanowiły zagrożenie. Jeśli już takie bloki będą znikać, to raczej dlatego, że pojawi się inwestor, który na ich miejscu będzie chciał postawić po prostu nową nieruchomość, która pomieści znacznie więcej mieszkańców.
