Gościem Macieja Zakrockiego był Adam Czerniak, ekspert Polityki Insight i SGH. Rozmowa dotyczyła tego, czy kryzys związany z koronawirusem uderzy w branżę budowlaną i jaki będzie mieć wpływ na rynek mieszkań. - Jeżeli popatrzymy na dane za marzec i częściowe za kwiecień, to obraz faktycznie jest bardzo dobry. Tak jakby nie było pandemii w budownictwie, inwestycjach, czy na rynku mieszkaniowym. Produkcja budowlana rośnie, produkcja budynków mieszkalnych rośnie, ceny mieszkań nie spadają, koniunktura nieco gorsza, ale nie jest to takie załamanie jak w handlu i konsumpcji - mówił ekspert, oceniając, że "sytuacja jest niezła, ale to nas nie powinna uspokajać".
Dlaczego? Adam Czerniak tłumaczył: - Rynek mieszkaniowy ma to do siebie, że zachowuje się jak taki bardzo duży okręt. W tej chwili to, co się dzieje na rynku budowlanym, to że inwestycje są realizowane, że na budowach widzimy pracowników, że ceny mieszkań prawie się nie ruszają, to tylko efekt tego, że rynek mieszkaniowy reaguje bardzo wolno. Podobnie było w 2009 roku, bo czasy realizacji inwestycji są bardzo długie, podejmowanie decyzji jest bardzo długie, udzielania wniosków kredytowych jest bardzo długie.
Według niego wygląda to tak, że dzisiejsza sytuacja jest zdeterminowana przez decyzje dawno podjęte i na ten moment nie widzimy kryzysu, ale to nie znaczy, że on nie uderzy.
Maciej Zakrocki dopytywał więc, co w takim razie może spowodować problemy. Czy będzie to kwestia możliwości popytowych ludzi?
Zachwiany popyt konsumpcyjny i inwestycyjny
- Rozdzieliłby popyt na ten konsumpcyjny i na inwestycyjny. Musimy każdy z elementów przeanalizować oddzielnie - zaczął jego gość. - Nie mam wątpliwości, że popyt konsumpcyjny nie będzie rósł tak szybko, jak miało to miejsce w 2019 roku, gdy mieliśmy do czynienia z dwucyfrowym wzrostem wniosków kredytowych. W tej chwili mamy zacieśnienie warunków kredytów hipotecznych, otrzymanie kredytu jest dużo trudniejsze, bo banki zwiększyły wymóg wkładu własnego, nawet do 40 proc. W przypadku większości gospodarstw domowych jest to warunek nie do spełnienia. Do tego dochodzi ryzyko utraty pracy, ryzyko, że wynagrodzenie będzie niższe, co powoduje, że trudniej te kredyty będzie uzyskać, a część osób mając obawy, po prostu nie złoży wniosku. Ten popyt konsumpcyjny myślę, że będzie niższy niż w zeszłym roku - prognozował Adam Czerniak. I według niego będzie to wpływało na branżę budowlaną w drugiej połowie roku 2020 i kolejnym.
Zaznaczył, że jeszcze większym problemem krótkoterminowym jest to, co się dzieje też obecnie na rynku kupowania mieszkań na inwestycje. - Praktycznie z dnia na dzień większość inwestorów krótkoterminowych straciła swoje źródło dochodu, a ruch turystyczny spadł do zera. Mieszkania te zostały przesunięte do najmu długoterminowego, w którym z kolei widać obecnie spadek czynszów. A one rosły od kilku lat - mówił ekspert na antenie TOK FM.
Spadek czynszów nastąpił, bo mieszkań na rynku pojawiło się dużo. - Do tego część najemców - tych, którzy tracą pracę, decyduje się na powrót do domu rodzinnego w mniejszej miejscowości, co również zmniejsza liczbę osób zainteresowanych najmem mieszkania i powoduje, że ten najem długoterminowy też nie jest tak bezpieczną inwestycją i rentowną jak był przed pandemią koronawirusa. - W rezultacie będzie spadek liczby inwestorów długoterminowych i krótkoterminowych - dodał gość Macieja Zakrockiego. I dlatego - według niego - branża budowlana z całą pewnością znajdzie się w recesji, ale dużo później.
Ustawa o FINN-ach mogłaby być rozwiązaniem?
Czerniak tłumaczył, że pandemia trafiła w rynek mieszkaniowy w sytuacji "bardzo wysokiej górki". - W rezultacie sytuacja, która była dla inwestorów nie do przewidzenia jest czymś wyjątkowym. Ceny wcześniej były przewartościowane, teraz bardzo trudno będzie przekonać państwo i sektor bankowy, żeby dołożyli do kredytów hipotecznych na rynku - mówił.
Co można zrobić? - Moja propozycja jest taka: przeprowadzenie przez Sejm ustawy o FINN-ach, czyli funduszach inwestujących w najem nieruchomości mieszkaniowych. To takie spółki, w które zainwestować może każdy, a te spółki umożliwiają inwestowanie w rynek mieszkaniowych osobom, które nie mają wystarczająco kapitału, żeby kupić jedno mieszkanie na wynajem - tłumaczył Czerniak. Dodał: - Gdyby się udało w ramach tarcz antykryzysowych, włączyć tę ustawę, to można by było włączyć część środków, które ma np. BGK do tego, żeby skupować te mieszkania, które są wystawiane przez inwestorów spekulacyjnych po niższych cenach, po to żeby ten spadek cen ograniczyć. Ta ustawa była już raz w Sejmie - w zeszłym roku.
Klienci, którzy się wycofają będą problemem
Wpływ na rynek będzie miała jeszcze jedna rzecz. - Sporo osób wpłaciło zaliczki i teraz zadają sobie pytanie: czy mimo wpłaconej zaliczki chcą ten kredyt zaciągać, czy finalizować tę transakcję. Te osoby stanowią największy problem dla rynku mieszkaniowego w momencie, kiedy one się wycofają - ocenił ekspert.
Jakie jeszcze pomysły ma jeszcze ekspert? Posłuchaj w Aplikacji TOK FM:
