Prezes BGK Nieruchomości Mirosław Barszcz tłumaczył w TOK FM, dlaczego pierwotne założenia programu Mieszkanie Plus okazały się nierealne i jak powinien on, jego zdaniem, wyglądać. Jak dodał - rozmawia o tym co tydzień z premierem Mateuszem Morawieckim.
Barszcz był gościem audycji TOK FM "Świat się chwieje" u Grzegorza Sroczyńskiego.
Na początek rozmowy, prowadzący ją Grzegorz Sroczyński zacytował słynny, jak mówił, wpis Filipa Springera z czerwca 2016 roku, który zamieszczamy poniżej:
Filip Springer komentuje na Facebooku program Mieszkanie Plus Filip Springer/Facebook/Gazeta.pl
Grzegorz Sroczyński: Ten jego wpis był wówczas bardzo komentowany. Nie wiem, co powiedziałby dziś Filip Springer o Mieszkaniu Plus, bo jest w jakiejś dzikiej głuszy i nie odbiera telefonu, ale podejrzewam, że po dwóch latach działania tego programu nie byłby taki zachwycony.
Mirosław Barszcz, jeden z współautorów programu Mieszkanie Plus, prezes zarządu BGK Nieruchomości:
Nie chodzi o to, że nie chciała się pochylić, bo przecież były plany i pomysły różnego rodzaju. Był na początku lat 90. wielki program Porozumienie na rzecz mieszkalnictwa Ireny Herbst, skutkujący programem TBS, który wybudował 100 tysięcy mieszkań. TBS-y do dzisiaj funkcjonują i całkiem nieźle się mają. Były różne pomysły na wspieranie mieszkalnictwa: ulgi mieszkaniowe, ulgi na mieszkanie na wynajem, później była Rodzina na swoim, Mieszkanie dla młodych itd.
Ale nigdy nie było tak, żeby państwo wzięło odpowiedzialność za program mieszkalnictwa. Było raczej tak, że niech sobie rynek z tym poradzi, my będziemy wspierać, ale nie weźmiemy odpowiedzialności.
A wie pan dlaczego? 363 do 435 to jest raptem różnica 72 mieszkań. Pierwsza liczba, to ile mieszkań przypada obecnie w Polsce na 1000 mieszkańców, druga - to średnia Unii Europejskiej i liczba, do której osiągnięcia w 2030 roku dążymy. 72 mieszkania różnicy: to nie wydaje się liczbą zbyt wielką, jednak, jeśli przemnoży się to przez populację obywateli Polski, wyjdą blisko 3 miliony mieszkań do wybudowania. Można się z tej liczby śmiać, ale prawda jest taka, że co roku buduje się 150 - 160 tysięcy mieszkań, więc z tych założonych 3 mln, 2 mln mieszkań wybudują się tak czy siak, bo i tak powstają. Ale pozostaje garb tego blisko jednego miliona. Przy średniej cenie mieszkania z 2006 roku (wg GUS to 302 tys. złotych) to oznacza wydatek 300 mld złotych. Tyle. Żaden rząd nie weźmie na siebie pomysłu wydania w ciągu nawet 12 lat takiej kwoty.
Dlaczego? Na 500+ pana szef wyda w ciągu 10 lat 250 mld zł.
Ale to jest inna historia, bo tutaj mówimy o wydatkach socjalnych i podobnie jeszcze większe kwoty są dotowane do ZUS. Tutaj mówimy o projekcie inwestycyjnym.
Zajmowano się tym z doskoku, fragmentarycznie i państwo robiło wszystko, żeby pokazywać, że niby coś robi, a tak naprawdę spychać to na barki wolnego rynku. I to mnie dziwi, dlaczego tak było.
Spychanie tego na barki wolnego rynku jest ok, tylko trzeba to robić z sensem. Nie wyobrażam sobie, żeby moja spółka, czy nawet kilka spółek utworzonych przez Skarb Państwa były w stanie wybudować prawie milion mieszkań.
Warszawa to jest 900 tysięcy mieszkań: więc tym programem sobie wymyśliliśmy, że w ciągu 12 lat zbudujemy drugą Warszawę.
Ile Gierek budował co roku?
Gierek budował co roku 220 tysięcy mieszkań, ale proszę zwrócić uwagę na to, że ten wielki program inwestycyjny Gierka doprowadził do upadku socjalizmu. Ten wysiłek, związany z budowaniem tych 220 tysięcy mieszkań przez całe lata 70. doprowadził do upadku socjalizmu. Możemy się porównywać do tamtych czasów, ale z drugiej strony nie chcielibyśmy, aby przez 10 lat realizowania tego programu Polska, Skarb Państwa znalazł się na skraju przepaści, tak jak to miało miejsce pod koniec lat 70.
Czytaj też: Na wiosnę mają być gotowe lokale pod program Mieszkanie Plus. Wiemy, jak będą przyznawane
W czym byliśmy idiotami wcześniej, w takim razie? Bo zakładam, że jednak jest coś na rzeczy w tym, co pisze Springer.
To, co my robimy, to jest próba stworzenia nowego rynku. Działamy w strukturach Banku Gospodarstwa Krajowego, ale jako podmiot prywatny, który przeszedł test prywatnego inwestora. Równie dobrze to, co my, mógłby robić dowolny fundusz inwestycyjny.
Ale nie robił.
Nie robił. Powodów jest kilka. Wielkie fundusze inwestycyjne inwestują w magazyny, inwestują w sieci handlowe, inwestują w biura. Do tej pory żaden poważny fundusz inwestycyjny, zagraniczny czy polski, nie inwestował w mieszkania. Dlaczego? Ze względu na ustawę o ochronie lokatorów. Jakkolwiek to może być trudne do zrozumienia i trudne do zaakceptowania. Bez zmiany w ustawie o KZN (Krajowym Zasobie Nieruchomości - przyp. red.), która pozwala na uproszczony tryb eksmisji lokatorów niepłacących, nic by się nie wydarzyło. Taka jest, niestety, prawda.
Wydaje mi się to lekko naciągane albo nawet bardzo. Dlatego, że ochrona lokatorów obowiązuje w innych krajach UE, nie ma "wolnej amerykanki" i jakoś tam te mieszkania na wynajem są. Więc wydaje mi się, że szuka pan przyczyny tego uwiądu nie tu, gdzie ona jest rzeczywiście.
Przypomnę: milion mieszkań to kwota 250-300 mld złotych, i o takiej kwocie mówimy. Bez kapitału prywatnego nie damy rady tego zrobić. Tutaj gołym okiem widać, że jest problem. W Niemczech, Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Francji funkcjonują na dużą skalę fundusze inwestycyjne, które inwestują w mieszkania. Polska została gdzieś zupełnie z tyłu.
Ale tam fundusze funkcjonują, mimo że są chronieni lokatorzy, więc...
Ale tu też nie mówimy o kompletnej "wolnej amerykance" i dzikich procedurach. Mówimy oczywiście o pewnej zasadzie polegającej na tym, że jeżeli klient nie płaci, to aktywo musi pracować, musi przynosić dochód, musi przynosić zwrot swojemu inwestorowi, bo inaczej inwestor drugi raz nie zainwestuje.
Wydaje mi się, że nie ma krajów, w których mieszkanie przynosi większy zwrot niż w Polsce. Ponieważ czynsze są horrendalne, to są dla właścicieli mieszkań świetnym źródłem dochodu, są nisko opodatkowane. Polska jest rajem dla tych, którzy inwestują w mieszkania. Nie słyszałem o przypadkach, żeby były jakieś pikiety zdesperowanych właścicieli prywatnych mieszkań, że oni nie mogą usunąć lokatorów, którzy im nie płacą.
Znam takich historii wiele i nie odkrywam żadnej Ameryki. Jeżeli ktoś ma jedno albo dwa mieszkania i trafi mu się lokator, który nie płaci, to po prostu właściciel przychodzi w nocy albo w weekend, rozwierca zamki, wystawia rzeczy na klatkę, zmienia zamki i tyle: do widzenia. Oczywiście, najemca może iść do sądu i może po dwóch-trzech latach dojść swoich praw. Natomiast, kiedy mówimy o poważnych przedsięwzięciach, gdzie mamy jakieś fundusze instytucjonalne, które muszą dbać o swoje dobre imię, o PR, o zaufanie publiczne i tak dalej tego rodzaju praktyki byłyby absolutnie niemożliwe, niewykonalne.
Nie chcę tutaj wchodzić w dyskusję, bo zaraz się tu wzmogę, zacznę bronić lokatorów...
No to inaczej podsumujmy: mamy obecnie sytuację, w której 5 mln Polaków mieszka w tzw. gospodarstwach wielopokoleniowych. Jeśli ci ludzie dostaną szansę przeniesienia się do mieszkania, które będą mogli za niewielkie pieniądze wynająć, to nawet, jeśli trafi im się nieszczęście i stracą pracę, nie będą w stanie regulować tego czynszu, w najgorszym razie po prostu wrócą do sytuacji wyjściowej. I wydaje mi się, że możliwość dania tym ludziom szansy, żeby przynajmniej spróbowali rozpocząć normalne życie jest czymś, o co warto powalczyć.
Miliona mieszkań nie będzie
Jak się pana słucha, to raczej brzmi pan jak neoklasyczny liberał, który uważa, że rynek problem rozwiąże, tylko my coś tam pokombinujemy i będzie cudownie. Więc pytam: czym właściwie jest to Mieszkanie Plus? Czy to państwo coś chce zrobić, czy też znowu rynek ma wszystko rozwiązać?
Są dwie strony medalu, które są trochę innymi tematami, ale pewnie w sumie na koniec dnia sprowadzają się do tego samego. Państwo na pewno nie wybuduje tego miliona mieszkań, można to uznać za aksjomat.
Wiadomo: nie ma państwowych firm, które mogłyby to zrobić.
My, BGK Nieruchomości, w ciągu najbliższych 12 lat, będziemy mogli dużym wysiłkiem sfinansować zbudowanie 200, może 250 tysięcy mieszkań. Natomiast to, co robimy, jest po to, by przetrzeć szlaki, pokazać prywatnym inwestorom, że tu jest biznes, że można na tym zarobić pieniądze.
Ale oni to wiedzą, bo marże w tym biznesie są 20-30 procentowe.
Ale nie mówimy tu o mieszkaniach na sprzedaż, tylko o budowaniu mieszkań na wynajem. Być może nie cały ten milion to będą mieszkania na wynajem, ale generalnie chcemy sprawić, by mieszkania na wynajem były rzeczywiście dobrem powszechnie dostępnym. Natomiast druga rzecz to jest rzeczywiście wsparcie ze strony państwa. Bo wszystkie programy do tej pory, z wyjątkiem TBS-ów z początku lat 90. XX wieku autorstwa Ireny Herbst, to były programy, które w taki czy inny sposób wspierały różnego rodzaju formy własności: czy to były ulgi na zakup mieszkania, czy ulgi podatkowe na mieszkanie na wynajem, później "Rodzina na swoim", później "Mieszkanie dla młodych".
To wszystko były projekty adresowane do kilkunastu procent najbogatszych Polaków. Większość z tych programów robiła jedynie tyle, że jeżeli kogoś było stać na zakup 50-metrowego mieszkania to sobie kupował 55-metrowe, i na to wydaliśmy 7 mld zł publicznych pieniędzy. A zatem szczerze i otwarcie można powiedzieć, że większość tych programów, z wyjątkiem TBS, były po prostu źle adresowane. Natomiast w moim głębokim przekonaniu całe wsparcie, jeżeli ma być jakiekolwiek wsparcie dla mieszkalnictwa powinno być kierowane na osoby, których nie stać na zakup mieszkania, które nie mają takiej zdolności kredytowej, bo to jest w tej chwili 30-40 proc. populacji
To, co pan mówi wskazuje mi, że ten program trochę ewoluuje. Mam wrażenie, że co innego ogłaszano, co innego w praniu wyszło i w trochę innym kierunku to dąży. Czy to nie jest tak, że wam udało się dosyć szybko wystartować z komercyjnymi inwestycjami wraz z gminami i biznesem, bo to po prostu było łatwiejsze, a cały czas ta "noga" państwowa waszego programu, gdzie miały być czynsze regulowane, jeszcze nie ruszyła?
Z grubsza tak. Żeby zupełnie obrazowo pokazać, na czym polegał, polega problem z tymi stawkami z rozporządzenia. Trzeba zrozumieć, że te stawki określone w rozporządzeniu to nie jest obietnica, tylko zakaz: więcej nie wolno. No więc wyobraźmy sobie sytuację, że ustawowo uchwalamy, że nie wolno sprzedawać jajek po więcej niż 10 groszy za sztukę.
Czynsze nieznacznie niższe, ale chętnych i tak sporo
W Jarocinie, gdzie czynsze są trochę niższe niż rynkowe, w tej inwestycji, którą oddało BGK Nieruchomości - wynajem 50metrowego mieszkania to kwota 1300 PLN miesięcznie, choć już wraz z opłatami eksploatacyjnymi, więc jest to stawka trochę niższa niż rynkowa, ale mimo, iż nie jest to wcale stawka niska, to jest kolejka 750 osób na 250 mieszkań. Widać, że są chętni.
W Białej Podlaskiej, gdzie już tamtejszy Zakład Gospodarki Lokalowej zaczął takie ćwiczenie prowadzić mamy także pięć rodzin na jedno mieszkanie.
Dlaczego tak jest, że mimo iż czynsze nie są tak atrakcyjne, jak wszyscy sądzili, ta kolejka tam się ciągnie?
Dlatego, że ludzie mają jednak często jakiś dochód, który pozwala im wynająć a nawet kupić mieszkanie, tylko nie mają zdolności kredytowej. Dlatego, że np. mają działalność gospodarczą...
Ale zdaje się w waszych umowach też trzeba mieć umowę o pracę?
Trzeba mieć dochody, to mogą być dochody z umowy o dzieło, z umowy zlecenia, z działalności gospodarczej.
Czyli w pewnym sensie to jest tak, że jest to taka alternatywa dla kredytu, który często jest trudny do wzięcia, można iść wtedy do Mieszkania Plus, i kwotę, którą być może płaciłoby się jako ratę kredytu, ale tutaj jest to łatwiej osiągalne.
W niektórych przypadkach możemy nawet kompletnie odstąpić od weryfikacji dochodów najemcy, jeśli wpłacona jest np. roczna kaucja. Ktoś powiedziałby, że to dużo - ale w Towarzystwach Budownictwa Społecznego jest np. wymóg 25-proc. partycypacji finansowej, co też jest niemałym wysiłkiem. Druga okoliczność, która z pewnością stanowi o atrakcyjności naszej oferty jest taka, że staramy się realizować inwestycje, które pozwalają na to, by czynsz był mniej więcej o 20 procent niższy od komercyjnego czynszu na tym terenie. To nie jest jakoś bardzo dużo, ale jest.
Kupiono monitory i ekspresy
Jeden z pana współpracowników mówił mi, że macie 25 tysięcy mieszkań w przygotowaniu - to nie znaczy, że wkrótce zacznie się ich budowa. I po wybudowaniu będą w nich czynsze niższe od rynkowych, ale stosunkowo niewiele, bo o jakieś 20 proc. A co dzieje się z tą "nogą" czynszów regulowanych? Dlaczego z tym nie ruszyliście?
Ale ja już o tym mówiłem, że to tak jak z tymi jajkami po 10 groszy...
Ale ta "noga" jest w przygotowaniu, czy w ogóle odkładacie to na kołek?
To jest dokładnie tak, jak z tymi jajkami. No po prostu, wie pan, z próżnego i Salomon nie naleje.
Ale momencik: jest ten KZN, Krajowy Zasób Nieruchomości, są tam jakieś grunty...
Nie.
To znaczy, że to jest wszystko martwe?
Wie pan, ustawa była uchwalona 20 lipca, do tej pory tam kupiono sto monitorów, dwa ekspresy do kawy...
Ale to pan krytykuje teraz, że tak powiem...
Krytykuję - nie krytykuję...
A co na to premier Morawiecki, który przecież bezpośrednio to nadzoruje...
Dziś w ramach tego całego "nowego otwarcia" Mieszkania Plus doszliśmy do wniosku w sumie razem, że KZN powinien jednak zmienić formułę i pracujemy w tej chwili nad zmianą tej formuły.
Czyli w ogóle to nie wypaliło?
Powiem jeszcze raz: te czynsze, które były tam wymieniane, to nie były obietnice, tylko zakazy.
Raz jeszcze przypomnę, że rząd w tej sprawie co roku wydaje rozporządzenie. W tym roku też wyda takie rozporządzenie do czegoś, co nie działa.
Ujmę to tak: doszło do pewnego nieporozumienia i na tym bym może zakończył.
OK, pan jest człowiekiem nie od polityki, no więc wszyscy wiemy też, że program ten ma wymiar polityczny ale pan się tym nie zajmuje i pan nie będzie chciał o tym rozmawiać i ja to rozumiem. Ale chcę doprecyzować: że wraz z pana szefem, premierem Morawieckim doszliście do wniosku, że to nie zadziała i trzeba to zmienić, tak?
Trzeba to zdecydowanie usprawnić. I tak, jak mówiłem wcześniej: funkcjonowanie tego w ramach i strukturach takich, jak to było zaprojektowane w KZN powodowałoby, że natychmiast cały ten program wpada w sektor finansów publicznych.
A rząd nie chce mieć większego długu, bo ma inne wydatki...
Tak. Jeżeli zamiast tego skonstruujemy taki system, który nie będzie bezpośrednio dokładał do kosztów budowy poszczególnych inwestycji, tylko będzie niwelował te różnice w postaci dopłat do czynszów najmu, to jesteśmy w domu. Osiągamy ten sam efekt, tylko nie pakując się we wszystkie te kłopoty, o których mówiłem wcześniej.
Czyli rozumiem, że budżet musiałby znaleźć pieniądze na program dopłat dla ludzi mniej zamożnych do czynszów. Ale to musiałby wtedy tak zrobić, żeby te dopłaty mogły funkcjonować też w odniesieniu do mieszkań na wolnym rynku...
Ja nie widzę w tym żadnego problemu
