"Czas gigantycznych galerii już minął". Ich właściciele mają dwa wyjścia

• W Poznaniu zamykają się kolejne galerie handlowe - Malta już zniknęła, Dębiec czeka rozbiórka;
• Ekspert mówi o przesyceniu rynku i starzejącej się infrastrukturze handlowej;
• W miejsce centrów handlowych powstają bloki - wielu mieszkańców protestuje;
• Czy galerie handlowe w Polsce mogą zyskać drugie życie?

Galeria Malta nie wytrzymała konkurencji ze wzniesionym tuż obok centrum handlowym Posnania, jednym z największych w Polsce. Teraz rozbiórka czeka galerię Dębiec, która powstała nieco ponad 10 lat temu. Jej właściciel zamierza postawić w tym miejscu wysokie bloki, co nie podoba się mieszkańcom okolicy. Obawiają się hałasu, korków i tego, że nie będą mieli gdzie zaparkować. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje w tym miejscu niższe budynki, ale władze Poznania pracują nad planem ogólnym miasta, który może zmienić reguły gry.

Rozmowa z prof. Waldemarem Budnerem, ekonomistą i geografem z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu.

Likwidacja kolejnego centrum handlowego w Poznaniu świadczy o tendencji lokalnej czy krajowej?

To nie jest żaden fenomen - ani lokalny, ani krajowy, ani w szerszym wymiarze. Handel przechodzi przeobrażenia. Wpływa na to zmienność ekonomii, demografia, związane z tym zachowania konsumentów, konkurencja, także zmiany technologiczne i wiążące się z nimi zagrożenie dla tradycyjnego handlu w postaci e-handlu. Znaczenie ma też prawo i ochrona środowiska.

W Poznaniu mamy do czynienia z dojrzałym rynkiem, który przechodzi nasycenie albo nawet swego rodzaju przesycenie. Podobnie jest w innych miastach, choćby we Wrocławiu, gdzie dzieją się podobne rzeczy.

Handel przechodzi pewne cykle rozwojowe, które są analogiczne w stosunku do słynnej marketingowej teorii cyklu życia produktu. Można powiedzieć, że obiekty handlowe też takie fazy przechodzą. Najpierw obiekt powstaje, trwa faza innowacji, potem jest faza wzrostu, dużego zainteresowania, dojrzałości, a później następuje schyłek, bo obiekt staje się mało atrakcyjny, niedostosowany, spada zainteresowanie. Ludzie odchodzą, bo powstaje inny, ciekawszy obiekt. W ten sposób cykl się zamyka.

Konsekwencje są dwie. Galeria może być zlikwidowana i - tak jak w przypadku galerii Malta - następuje wówczas odzyskanie atrakcyjnego gruntu pod budowę nowoczesnych, luksusowych apartamentowców. Może też przyjść pora na swego rodzaju rewitalizację.

'Podnosi ciśnienie'. Po pracy w Biedronce idą na kozetki do 'zetek'. Wiemy, co słyszę

Czyli galeria może zyskać drugie życie?

To możliwe, przykładami mógłbym sypnąć jak z rękawa. Szczególnie galerie osierocone po odejściu hipermarketów Tesco. Były takie przykłady w Lesznie i innych miastach. Hipermarkety w zasadzie zakończyły swój żywot. Jeszcze wprawdzie istnieją, ale większość jest przebudowywana, zyskują nowe funkcje, przechodzą modernizację. Zresztą powstają też nowe formuły handlu, tzw. parki handlowe.

Chodzi pawilony, w których do wszystkich sklepów można wejść od zewnątrz?

Tak. Przykładem jest obiekt, który znajduje się na poznańskim Franowie.

Poznań od lat jest w czołówce, jeśli chodzi o powierzchnię galerii w przeliczeniu na jednego mieszkańca. A jednak z tego, co pan mówi, wynika, że nie mamy do czynienia z przesytem.

Nie. Ale ponad 40 proc. funkcjonującej obecnie powierzchni handlowej w Poznaniu, tej nowocześniejszej, jak właśnie galerie, to obiekty, które mają ponad 20 lat. I one, chcąc nie chcąc, muszą być jakoś zmodernizowane. Takich obiektów jest sporo w Warszawie, Wrocławiu, Szczecinie, Trójmieście czy Krakowie. Z raportu firmy Colliers, która zajmuje się rynkiem nieruchomości handlowych, wynika, że jest ich w kraju około 140, to jest półtora miliona metrów kwadratowych, czyli 15 proc. ogólnych zasobów.

Rynek centrów handlowych osiągnął już znaczną dojrzałość. W największych aglomeracjach na 1000 mieszkańców przypada mniej więcej 680 metrów kwadratowych. Średnia europejska wynosi niecałe 400. Nasz rynek osiągnął nawet większą dojrzałość niż w Europie Zachodniej, gdzie odchodzi się już po prostu od tego modelu. Ale powtórzę jeszcze raz: centra handlowe nie znikną z naszego krajobrazu, nie znikną ani z obszarów śródmiejskich, ani z obszarów podmiejskich. Natomiast z całą pewnością część z nich albo zostanie zlikwidowana, albo zmodernizowana.

Poznański rynek nieruchomości handlowych jest przestarzały?

Tak. Zmieniają się upodobania, zmieniają się gusta. Gigantyczny rozkwit e-handlu powoduje, że ludzie nie chcą wychodzić z domu, więc trzeba ich przyciągnąć do galerii, żeby tam robili zakupy, a nie tylko siedzieli przy komputerze czy przy jakimś innym urządzeniu.

Tymczasem część centrów handlowych już na pierwszy rzut oka trąci myszką. Są takie przykłady w Poznaniu.

Żeby się utrzymać, muszą się zmieniać. Galerie nie mogą spełniać już tylko funkcji handlowej. Dochodzą nowe. Są kluby fitness, kina, restauracje, centra rozrywki i tym podobne.

Kilka lat temu, przy okazji otwarcia ogromnego centrum handlowego w Poznaniu, była mowa o tym, że jest za duże i że psuje miasto. Dlaczego ludzie nie mają dosyć?

Centra handlowe, szczególnie te takie bardziej okazałe, oddziałują daleko poza granice miasta, przyciągają również konsumentów z dalszych odległości.

Ponieważ rynek poznański jest nasycony, inwestorzy przenieśli się do mniejszych miejscowości, takich jak Września czy Gniezno. Tam powstają nieco mniejsze obiekty. Wydaje mi się, że czas gigantycznych galerii już minął. Pojawiają się nowe formaty, choćby wspomniane parki handlowe. Ulice handlowe przeżywają pewnego rodzaju renesans.

Wcześniej przestrzeń publiczna przeżywała olbrzymi kryzys i powstanie galerii handlowej było substytutem dla tego, co powinno robić miasto. W galerii było wszystko: uliczki, ławki, roślinność. Można było zjeść, usiąść, znaleźć rozrywkę.

Były też - co nie najmniej ważne - szalety.

Mało tego: w niektórych galeriach były kaplice, żeby się pomodlić.

Teraz galeria handlowa nie musi już zapewniać tego wszystkiego?

W tym momencie pojawia się pytanie: czy są w stanie zaoferować coś jeszcze? Coś bardziej atrakcyjnego? Pomysłowość ludzka nie zna granic, więc powtórzę: drugie życie galerii handlowych jest możliwe. One na pewno nie znikną z z krajobrazu miast, również z krajobrazu Poznania. Czekają je zmiany i to jest zupełnie naturalne.