Dziki szał na rynku mieszkaniowym. Ceny rosną z kosmiczną prędkością
W dyscyplinach, których powstania nikt się nie spodziewał, padają rekordy, jakie nikomu się nie śniły. Na przykład: cena metra kwadratowego kawalerki po remoncie lub liczba pokojów do wynajęcia wydzielonych z 45-ciu metrów kwadratowych. Mieszkaniowe szaleństwo trwa bowiem w najlepsze, a napędza je finansowany przez państwo tani kredyt. Ceny wystrzeliły więc w kosmos i nic nie wskazuje na to, by miały zamiar stamtąd wracać. Nie będzie to więc opowieść o tym dlaczego i kiedy będzie taniej, bo pewnie nie będzie, tylko o tym, co na mieszkaniowym rynku się wyprawia.
Zaczynamy od cen, a konkretnie cen we wrześniu. I tu od razu rekordy, jakich świat nie widział. W Warszawie metr nowego mieszkania kosztuje już średnio ponad 16 tysięcy złotych, to jest aż 2 procent więcej niż miesiąc wcześniej. Warszawę goni Kraków, gdzie metr kosztuje po raz pierwszy w historii ponad 15 tysięcy złotych. To oznacza, że za 60-metrowe mieszkanie w stolicy zapłacimy... prawie milion. A to i tak cena średnia. Bo wylicza się ją, biorąc pod uwagę lokale w gorszej i lepszej lokalizacji. W Centrum miasta nowych inwestycji praktycznie nie ma, a na przykład na południu Warszawy za metr kwadratowy na rynku pierwotnym trzeba zapłacić nawet 25 tysięcy, czyli półtora miliona za mieszkanie średniej wielkości. Kręci się w głowie? Kręci. Bo na dodatek to nie jest cena za luksusowy apartamentowiec, a standardowy blok ze standardowymi wykończeniami i standardowych gabarytów.
Kto szuka tańszej nieruchomości, w zasadzie jest z góry skazany na porażkę, tanich mieszkań od lat nie było, nie ma teraz i szybko nie będzie. Bo deweloperzy nie rozpoczynali budów w transakcyjnym dołku, to co mieli "na składzie" w zasadzie już sprzedali, to co mają "na biegu" sprzedają na etapie dziury w ziemi, a na to co będą mieć w ofercie, gdy rozpoczną nowe budowy - trzeba poczekać. I to nie rok, nie dwa, ale mniej więcej cztery. Ceny więc nie spadną. Najwyraźniej do takiego wniosku doszli zasobni Polacy zaopatrzeni w gotówkowe oszczędności, bo ruszyli na zakupy. Druga grupa to potencjalni kredytobiorcy w rządowym programie Bezpieczny Kredyt 2 procent. To właśnie w tym programie pies jest pogrzebany. A skoro tak, to znów kilka liczb.
Mieszkaniowe szaleństwo
Liczby, które opowiadają o tym, kto dokładnie wysłał ceny we wspomniany na wstępie kosmos. Otóż wysłali je tam autorzy programu z tanim kredytem w roli głównej. I to z dwóch powodów. Po pierwsze uruchamiając potencjalnych chętnych, których wcześniej na mieszkanie nie było stać z powodu braku zdolności kredytowej. I po drugie dlatego, że wysłali na zakupy tych, którzy kredytu nie potrzebowali, ale wcześniej wstrzymywali się z decyzjami, bo liczyli na to, że wkrótce będzie taniej. Jedni i drudzy razem stanęli do wyścigu po najtańsze mieszkania. W ten sposób oferta dostępnych lokali na wielu rynkach skurczyła się w tym roku nawet o połowę. A ceny zwariowały. Zresztą kupujący także.
Przykład numer jeden: otwarta licytacja mieszkania, w której chętni podbijają cenę z oferty, w rezultacie mieszkanie sprzedaje się za kwotę o 15 procent wyższą niż początkowa. Przykład numer dwa mieszkanie w śródmieściu Warszawy, metraż 26 metrów, jeden pokój z otwartą kuchnią, cena całości milion 300 tysięcy złotych, cena metra kwadratowego - 50 tysięcy złotych. Przykład numer trzy: mieszkanie w nowym budownictwie o powierzchni około 55 metrów kwadratowych, podzielone... na pięć pokoi, zaaranżowane w taki sposób, by każdy z nich wynajmować odrębnie. Cena najmu pokoju w Warszawie to ok. 1500 złotych. Liczba podobnych ofert w największych miastach stale rośnie. Na rynku jak grzyby po deszczu powstają biznesy zajmujące się na przykład przebudowaniem jednego większego mieszkania tak, aby powstały z niego dwa mniejsze. To pokaźna gałąź biznesu obracająca miliardami złotych. To tak zwany flipping. Jego nazwa wywodzi się z gier komputerowych, a popularność doprowadziła 20 lat temu do katastrofy na amerykańskim rynku nieruchomości. Interes polega na upolowaniu mieszkania jak najtaniej, często za gotówkę, co znacznie przyspiesza transakcję, kompleksowym remoncie i sprzedaży z ogromnym zyskiem, bywa, że ponad 40-procentowym, w przypadku nieruchomości to ogromne pieniądze. W Polsce skala flippingu jest niezbadana, ale szacuje się, że może to być nawet 10 procent wartości rynku mieszkań używanych.
I na koniec wrócimy do rządowego programu taniego kredytu. W bankach na rozpatrzenie czeka prawie 40 tysięcy świeżutkich wniosków kredytowych. Nieprzygotowany do takiego szturmu system nie radzi sobie z ich rozpatrywaniem. Niektóre czekają na decyzję od lipca. W tym czasie ceny mieszkań rosły w historycznym tempie, najmocniej od 2008 roku, czyli największego w Polsce runu na mieszkania z tanim kredytem frankowym w tle. W ciągu roku w trzech najpopularniejszych miastach: Warszawie, Krakowie i Gdańsku własne M podrożało mniej więcej o jedną czwartą. Dla średniej wielkości mieszkania to wzrost ceny o blisko 200 tysięcy złotych. I to nie koniec. Za rok to samo mieszkanie będzie kosztować kolejne 100 tysięcy więcej. Tak przynajmniej prognozują analitycy PKO Banku Polskiego. Bo deweloperzy nie zdążą zbudować nowych, a starych będzie mniej niż chętnych. Zwłaszcza w sześciu największych miastach w kraju.
