Rządowy program to pułapka? "Wpuszczanie młodych w maliny"

• Minister Krzysztof Paszyk przedstawił szczegóły projektu nowego programu "Klucz do mieszkania", który ma ułatwić zakup pierwszego M.;
• Wskazał na trzy bezpieczniki, które mają chronić przed wzrostem cen na rynku wtórnym;
• "To trochę wpuszczanie, zwłaszcza młodych ludzi, w maliny. Jeżeli będą kierowali się wyłącznie limitami cenowymi, to obawiam się, że mogą kupować mieszkania, których utrzymanie będzie bardzo drogie" - wskazał ekspert portalu RynekPierwotny.pl w rozmowie z TOK FM.
• W ocenie Bartosza Turka z HREIT jest jednak bardzo mało prawdopodobna, by program w ogóle wszedł w życie. - Został stworzony w sposób ekstremalnie zachowawczy, by uniknąć krytyki - tyle, że w efekcie po drodze zgubiono sens - mówi w rozmowie z tokfm.pl.

Minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk przedstawił kolejne szczegóły rządowego programu "Klucz do mieszkania" (ten zakłada m.in. wsparcie dla zakupu mieszkań i domów z rynku wtórnego). Propozycja zawiera trzy bezpieczniki, które mają przeciwdziałać wzrostowi cen nieruchomości. Limity dotyczą: ceny mkw., dochodu i kwartalnego przydziału zgód na skorzystanie z programu.

Jak oceniają rynkowi eksperci, kontrowersje budzi przede wszystkim rozpatrywanie do 10 tys. wniosków co kwartał. - To śmieszna skala, wręcz homeopatyczna. W normalnych warunkach rynkowych Polacy składają co roku około 400 tys. wniosków kredytowych, z czego udzielanych jest około 200 tys. kredytów. Przeliczając to na kwartał, otrzymujemy więc 100 tysięcy wniosków o standardowy kredyt i ok. 50 tys. umów o kredyt mieszkaniowy - komentuje w rozmowie z tokfm.pl Bartosz Turek, główny analityk HREIT.

"Wzrost cen najtańszych mieszkań"

Wielu ekspertów punktuje też limit cen metra kwadratowego, który wynosi do 10 tys. zł, a w Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu - do 11 tys. zł. Przy czym gminy będą mogły podnieść limit ceny. Zdaniem Marka Wielgo, w największych miastach niewiele osób będzie mogło skorzystać z tego programu. Tym bardziej, że np. w Warszawie czy Krakowie średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym jest wyższa, niż na rynku pierwotnym. - Z kolei w mniejszych miejscowościach tzw. Polsce powiatowej, z całą pewnością limit 10 tys. zł za metr kwadratowy jest wysoki. I obawiam się, że program może wręcz spowodować wzrost cen najtańszych mieszkań - zwraca uwagę ekspert portalu RynekPierwotny.pl w rozmowie z Tomaszem Fenske z TOK FM.

Przyznaje też, że kiedy ostatnio analizował ceny mieszkań na rynku wtórnym na Śląsku, to okazało się, że można tam kupić mieszkanie nawet za 3-4 tys. zł za metr kwadratowy. Jak przekonuje przy tym sam wzrost popytu na mieszkania w mniejszych miejscowościach ma zarówno swoje dobre, jak i złe strony. Samorządowcy, tłumaczył, mogą przestać się skarżyć, że ich miasteczka się wyludniają, bo nie ma perspektyw mieszkaniowych. - Dopływ gotówki, czy wzrost liczby chętnych na zakup mieszkań, może jednak spowodować wzrost cen. Pamiętajmy, że jeżeli oferta mieszkań jest stosunkowo mała, to bardzo łatwo jest zaburzyć ten rynek, a średnie ceny metra kwadratowego mogą gwałtownie wzrosnąć, kiedy oferta zacznie się kurczyć - podkreśla.

Także zdaniem Bartosza Turka nowy program mógłby spowodować "lokalne destabilizacje". - Część lokalnych włodarzy dojdzie do wniosku, że chcą jak najwięcej tych kredytów, bo gmina zyska nowych mieszkańców, a inni - pod naporem krytyki - w ogóle nie będą chcieli mieć go na swoim terenie, obawiając się zarzutów o podnoszenie cen nieruchomości - wskazuje.

Mieszkanie za 1 zł? Scenariusz włoski w Polsce jest całkiem realny

"Wpuszczanie młodych w maliny"

Eksperci zwracają też uwagę, że z rynkiem wtórnym w Polsce w ogóle jest kłopot. Jak tłumaczy Marek Wielgo, jeżeli coś się nie sprzedaje, to można domniemywać, że albo to bardzo duży metraż, albo standard techniczny budynku jest nie najlepszy, "by nie powiedzieć w opłakanym stanie". - Dlatego to trochę wpuszczanie, zwłaszcza młodych ludzi, w maliny. Jeżeli będą kierowali się wyłącznie limitami cenowymi, to obawiam się, że mogą kupować mieszkania, których utrzymanie będzie bardzo drogie. A to tym bardziej, że koszty przede wszystkim energii będą rosły z powodu wprowadzenia różnego rodzaju rozwiązań, które mają zachęcać czy wręcz zmuszać właścicieli nieruchomości do inwestycji termomodernizacyjnych - wskazuje.

Przypomina w tym kontekście, że w ramach Zielonego Ładu ma być wprowadzony "podatek ekologiczny", którym będą obciążeni producenci energii cieplnej produkowanej z paliw kopalnych. A to, jak podkreśla, przełoży się na wzrost rachunków za ogrzewanie. - Kupowanie starych mieszkań w kiepskim stanie technicznym nie jest najlepszym rozwiązaniem. Ale coś za coś. Jeżeli ktoś płaci mniej za mieszkanie, będzie płacił potem wyższe rachunki za utrzymanie takiego mieszkania - zastrzega ekspert RynekPierwotny.pl.

"Po drodze zgubiono sens"

Najmniej kontrowersji budzi limit dochodu. W przypadku jednej osoby to maksymalnie 6,5 tys. zł netto, w przypadku dwóch osób - 9,5 tys. zł netto, trzech - 11,5 tys. zł, czterech - 13,5 tys. zł, a pięciu 15,5 tys. zł netto.

- 6 tys. zł na rękę wydaje się dosyć sensownym rozwiązaniem - zapewnia Marek Wielgo. Przywołuje wyliczenia, z których wynika, że pozwala to na zaciągnięcie kredytu ponad 400 tys. zł plus wkład własny. - Za 500 tys. zł można mieć już własne mieszkanie, nawet w Warszawie. Oczywiście nie w tych najlepszych lokalizacjach. W mniejszych miastach z kolei, z cała pewnością, to kwota wystarczająca na nawet dwupokojowe mieszkania. A przypuszczam, że są miejscowości, w których można byłoby za takie pieniądze kupić nawet niewielki dom - dopowiada.

A czy program wejdzie w życie? W ocenie Bartosza Turka to bardzo mało prawdopodobne. Choćby dlatego, jak wskazuje, że jest w nim dużo braków. - Wyłączenie rynku pierwotnego z punktu widzenia gospodarki jest nieracjonalne, bo dochody z podatków przy transakcji na rynku pierwotnym wspomaganej kredytem są tak duże, że to się po prostu budżetowi państwa opłaca. Budowa mieszkań generuje ponadto wzrost PKB i miejsca pracy. Wspieranie rynku wtórnego nie daje takich efektów, bo mieszkanie już zostało wybudowane, a więc do PKB się nie liczy - wylicza. I zastrzega jednocześnie, że jeszcze nie znamy szczegółów projektu ustawy, w tym oceny skutków regulacji i uzasadnienie.

Dopytywany, do czego można by porównać nowy program, odpowiada krótko: to dodatkowo pocięty kredyt 0 proc. - O ile Bezpieczny Kredyt 2 proc. był najhojniejszy programem mieszkaniowym, jaki w Polsce kiedykolwiek działał - był zbyt hojny, wprowadzony w sposób chaotyczny i wyłączony znienacka - o tyle wymyślony potem kredyt 0 proc. był kilka razy mniejszy ze względu na różne wyłączenia. Teraz raptem dostajemy "Pierwsze klucze", czyli de facto jeszcze dodatkowo okrojony Kredyt 0 proc. - przekonuje.

Jego zdaniem, program został też stworzony w sposób ekstremalnie zachowawczy, by uniknąć krytyki - tyle, że w efekcie po drodze zgubiono sens. Jedynym byłoby wprowadzanie programu finansowanego z pieniędzy podatników, który byłby wsparciem rodzin wielodzietnych, a więc działaniem prorodzinnym i umożliwieniem zakupu pierwszego mieszkania osobom, których na zwykły kredyt nie stać.

- Nie wróżę też nadmiernych sukcesów pomysłom, by spółdzielnie, TBS-y czy SIM-y budowały mieszkania na sprzedaż. Ich dokonania w ostatnich latach są bardzo skromne. Patrząc tylko na dane GUS o mieszkaniach oddanych do użytkowania możemy powiedzieć, że te podmioty dostarczyły jedynie 1-2 proc. mieszkań powstających w ostatnich latach. Jak "Klucz do mieszkania" ma być dla nich działalnością dodatkową, to mówimy o homeopatycznym wręcz potencjale do dostarczania nowych nieruchomości. Potrzebna byłaby tytaniczna praca i masa pieniędzy, aby ten stan zmienić - kwituje w rozmowie z tokfm.pl.