Marzenia o mieszkaniu odpływają w siną dal. Nigdy nie było tak drogo

Na naszych oczach rozgrywa się opowieść o pożegnaniu z marzeniami. Konkretnie z marzeniami o własnym mieszkaniu. Z marzeniami właśnie żegnają się ci, którzy nie mogą sobie dzisiaj pozwolić na kredyt. Nawet ten najtańszy na najmniejsze "M". Bo nie trzeba pilnie śledzić sytuacji na rynku, by wiedzieć, że mieszkania nigdy wcześniej nie drożały tak szybko, jak teraz. I nigdy wcześniej nie były tak bardzo nieosiągalne, jak dzisiaj. Szczególnie w miastach, w których ludzie szukają dobrej pracy i życia w przyzwoitym komforcie.

Ta historia zaczęła się w głowach polityków. W których konkretnie? Zapewne nigdy nie uda się dociec. Pewne jest, że nowy pomysł miał zatrzeć fatalne wrażenie po niewypale mieszkaniowym z początków rządów Prawa i Sprawiedliwości. Bo ekipa PiS obiecywała setki tysięcy mieszkań dostępnych w tanim najmie z dojściem do własności. Budowanych na publicznych gruntach tanio, szybko i ładnie. Tak miało być, a czym się skończyło? Powstało kilka osiedli mieszkaniowych, z czynszami, o których trudno powiedzieć, że są niskie. Ładnie też jest umiarkowanie, a lokatorzy programu skarżą się na fuszerkę budowlaną i fatalne zarządzanie gotowymi nieruchomościami. Czyli totalna klapa.

Zresztą klapa powszechnie prognozowana lata temu na samym starcie tego projektu znanego jako Mieszkanie Plus, a zakończonego jako "mieszkanie minus". I teraz o świeżo wdrożonym pomyśle, który tak przemeblował rynek nieruchomości, że na mieszkanie stać już tylko bogatych, a deweloperzy zacierają, ręce licząc kolosalne zyski. Wszystko to za publiczne pieniądze, czyli takie, które wpłacamy wszyscy do kasy państwa przede wszystkim w podatkach.

Kolejny pomysł PiS, czyli 'Bezpieczny kredyt 2 proc.' to program dopłat z budżetu do kredytów mieszkaniowych. Przez 10 lat część raty płaci państwo. Dzięki temu spłaty są rekordowo niskie, co przy wysokich stopach procentowych, czyli drogich kredytach, ma kolosalne znaczenie. Udział w programie jest ograniczony, nie każdy taki kredyt może dostać. Biorą w nim udział osoby, które nie mają i nigdy nie miały mieszkania. Nie były też współwłaścicielami, na przykład jako spadkobiercy, nawet jeśli chodziło tylko o częściową własność, lub nieruchomość nienadającą się do mieszkania. Program nie jest w tym roku niczym ograniczony, limitów nie ma. Co z programem będzie dalej? Na razie nie wiadomo. Bardzo możliwe, że kto się nie załapie teraz, może się nie załapać w ogóle. Jaki jest tego efekt? Jak w Biedronce z klapkami Kubota. Czyli tumult.

To nie wszystko, co mamy dla Ciebie w TOK FM Premium. Spróbuj, posłuchaj i skorzystaj z oferty "taniej na zawsze". Wejdź tutaj, by znaleźć szczegóły >>

Nie ma co marzyć o tanim mieszkaniu. Tak drogo jeszcze nie było

Ceny mieszkań w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy, czyli od ogłoszenia programu, wystrzeliły w kosmos. W Warszawie ceny lokali oferowanych przez deweloperów wzrosły o jedną piątą, w Krakowie aż o jedną czwartą. W stolicy statystycznie metra mieszkania kosztuje ponad 16 tys. złotych, w Krakowie podobnie. Najdroższe są mieszkania najmniejsze. To one najszybciej znikają z oferty, bo przy astronomicznych cenach za metr kwadratowy tylko one "łapią" się na publiczne finansowanie kredytem. Są więc niemal na wagę złota. I jest ich coraz mniej na sprzedaż.

Na wiosnę rządowego programu kwalifikowało się co trzecie sprzedawane mieszkanie w Warszawie, teraz tylko co szóste. Choć w mniejszych, tańszych miastach jest nieco lepiej to i tak w Krakowie niedawno wchodziło 40 proc. ofert, dzisiaj — o połowę mniej i robi się jeszcze drożej. W rezultacie w największym miastach rządowym kredytem można sfinansować mieszkania jednopokojowe. Trudno w nim upchnąć rodzinę z dziećmi... Co znaczy, że w program wchodzą niemal wyłącznie single z całkiem przyzwoitą zdolnością kredytową.

Było o kupujących, teraz o budujących, czyli o deweloperach. Zastanawiacie się, ile na tym wszystkim zarabiają. Otóż 30-40 procent. Tyle wynosi dzisiaj tak zwana marża deweloperska. Przeliczmy to sobie na złote. Jeśli metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje 12 tys. złotych, to z tego 4 tys. trafia do kieszeni dewelopera. Co znaczy, że w tym roku rentowność mieszkaniowego biznesu bije wszelkie rekordy. Jest tak dobrze, że prezes największego polskiego dewelopera mówi nawet: "Wzrost cen mieszkań w 2023 jest zbyt wysoki, ale powinien się unormować wraz z większą podażą". Przekładając to na język polski: "jest za drogo, ale będzie taniej, gdy będzie więcej mieszkań". Pytanie: czy faktycznie będzie.

Dlaczego nowych mieszkań na sprzedaż w ostatnim czasie było historycznie mało? Bo stopy procentowe były rekordowo wysokie. Wysokie stopy procentowe to wysokie raty, a wysokie raty oznaczają spadek zdolności kredytowej. W rezultacie nawet przy wysokich zarobkach banki nie udzielały kredytów, bo wyliczały, że klienta na taki kredyt nie stać. Dlatego w ubiegłym roku rynek mieszkaniowy trwał w śpiączce. Deweloperzy nie startowali z nowymi budowami, bo prognozowali, że sytuacja szybko się nie zmieni. W efekcie na rynek trafiały mieszkania, których budowa rozpoczęła się lata temu. A liczba chętnych rosła w postępie geometrycznym. W trzecim kwartale deweloperzy sprzedali najwięcej lokali od początku 2021 roku, czyli poprzedniej "górki" mieszkaniowej. Polacy kupowali wtedy mieszkania na wyścigi, mieli odłożoną gotówkę z czasów pandemii, a kredyt był niemal darmowy, bo stopy procentowe stały w okolicach zera. Było nadzwyczaj tanio. Teraz stopy są wysokie, ale znów jest tanio, bo część kredytu spłaca państwo.

Dziki szał na rynku mieszkaniowym. Ceny rosną z kosmiczną prędkością

W fantastycznej sytuacji są więc banki. Na wyścigi udzielają kredytów, na których będą zarabiać przez dziesięciolecia. We wrześniu pożyczek mieszkaniowych było o ponad 170 proc. więcej niż rok temu, ich wartość wzrosła o ponad 200 proc. Te rekordy to głównie kredyty z państwową dopłatą. Od lipca w bankach złożono już prawie 70 tys. wniosków. Rynek obstawia, że do końca roku ta liczba przekroczy 100 tys. Dlatego Związek Banków Polskich ocenia: program "Bankowy kredyt 2 proc." sprawił, że po pożyczki na mieszkanie mogło startować więcej Polaków. Przyspieszył też decyzje tych, którzy na rządowe kredyty się nie łapią i wcześniej tylko zastanawiali się nad zakupem. Napędzani strachem, że w przyszłości nie będzie ich stać, ruszyli na rynek. W rezultacie rynek oszalał: ceny rosły już nie z kwartału na kwartał, ale z miesiąca na miesiąc.

I na koniec podsumowanie:

• w końcówce roku mamy na rynku prawdziwy wyścig do banków po kredyt, liczy się data złożenia wniosku,
• mieszkania stały się towarem tak deficytowym, że kosztują fortunę, w największych miastach nikogo nie dziwi 20 tys. złotych za metr kwadratowy w dobrej lokalizacji,
• z powodu rekordowych cen mieszkania objęte rządowym programem to mieszkania najmniejsze, przeważnie jednopokojowe, w sam raz dla singla bez tak zwanych planów rozwojowych, wiele osób z marzeniem o swoim "M" może się na długo pożegnać,
• na mieszkaniowym szaleństwie kokosy zbijają deweloperzy i banki, zyskali też ci, którzy już mają swoje mieszkania, wartość ich nieruchomości gwałtownie wzrosła,
• cały ten młyn finansujemy wspólnie, wszyscy tu obecni, miliardami złotych w podatkach, teraz i w przyszłości.

Jest i jedna dobra wiadomość. W październiku deweloperzy wprowadzili najwyższą od półtora roku pulę mieszkań z cenami poniżej średniej, co może oznaczać początek końca szaleństwa. Początek, bo do końca wciąż daleko.