Czy można jeszcze kupić tanie mieszkanie? "Oferta wyraźnie się kurczy"
Pierwszy kwartał przyniósł ożywienie sprzedaży na rynku nieruchomości - tylko w Warszawie popyt wzrósł o niemal jedną trzecią - pokazał raport portalu RynekPierwotny. Deweloperzy ograniczyli nową podaż, a mniejsza oferta sprzyja wzrostowi cen. Co przyniosą kolejne miesiące? O to tokfm.pl zapytał Marka Wielgo, eksperta portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
- Popyt na mieszkania rośnie, ceny przyspieszają - wynika z raportu RynekPierwotny.pl;
- Jakie są prognozy na kolejne miesiące?
- "Nie ma presji czasowej, że już, muszę, natychmiast, bo właściwie we wszystkich większych miastach oferta w dalszym ciągu jest duża" - mówi w rozmowie z tokfm.pl Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Z raportu portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w pierwszym kwartale tego roku deweloperzy sprzedali ok. 14,8 tys. mieszkań w siedmiu największych metropoliach. To oznacza wzrost o 17 proc. kwartał do kwartału i o 19 proc. rok do roku. Najsilniejsze ożywienie nastąpiło w Warszawie, gdzie sprzedano ok. 4,9 tys. lokali, czyli o niemal jedną trzecią więcej niż rok wcześniej.
Jak wyglądała sytuacja w innych miastach? We Wrocławiu wzrosty sięgnęły 25 proc., Łodzi - 24 proc., Krakowie - 21 proc., a w Trójmieście - 10 proc.. Jedynym rynkiem, który "pozostał w stagnacji" był Poznań, choć dane za marzec wskazują na "stopniową odbudowę popytu".
- Na pierwszy rzut oka odpowiedź na pytanie: "Dlaczego?" wydaje się oczywista - poprawiła się dostępność kredytów. Ale równie ważny jest fakt, że osoby, które nosiły się z zamiarem kupna mieszkania, przyspieszyły swoją decyzję. Wszystko po to, by zdążyć zaciągnąć kredyt, zanim banki przykręcą śrubę. W myśl zasady: jak dzisiaj wezmę kredyt o przejściowo stałej stopie, to będę mieć spokój przez pięć lat - tłumaczy w rozmowie z tokfm.pl Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Zwłaszcza, że - jak dodaje - banki już zaczęły podnosić oprocentowanie kredytów o przejściowo stałej stopie. - W praktyce oznacza to ryzyko, że za chwilę w górę pójdą także kredyty zmiennoprocentowe. Przecież jeśli wojna na Bliskim Wschodzie jeszcze potrwa, to wzrośnie inflacja, a wraz z nią także oprocentowanie kredytów - dopowiada.
Uwaga, w Warszawie powrót do rynku sprzedającego
W zestawieniu uwagę zwraca także przyspieszenie wzrostu średnich cen mieszkań. I tak np. w Warszawie średnia cena metra kwadratowego wzrosła w pierwszym kwartale o 7 proc. - do 19,6 tys. zł. W Krakowie i Poznaniu po 2 proc., a we Wrocławiu i Trójmieście po 1 proc. Jak podkreślają przy tym eksperci Rynku Pierwotnego, w praktyce oznacza to, że w Warszawie można już mówić o rynku sprzedającego, w pozostałych miastach kupujący nadal zachowują "relatywnie silną pozycję negocjacyjną".
Marek Wielgo przestrzega jednak przed sugerowaniem się średnią ceną metra kwadratowego. - Te zmiany to przede wszystkim efekt dwóch czynników. Po pierwsze na rynek weszło dużo bardzo drogich inwestycji, jak choćby sztandarowa Liberty Tower (ul. Grzybowska 54 - red.) z około 400 mieszkaniami, czy nieruchomość spółki Lewandowskiego na ul. Chłodnej, gdzie metr wycenia się na 50-80 tys. zł. To wywindowało średnią. Po drugie: skurczyła się ogólna liczba mieszkań na sprzedaż - mówi.
Przytacza przy tym dane z których wynika, że na koniec marca liczba dostępnych lokali w Warszawie spadła o 4 proc. (do 16,8 tys.), w Łodzi o 5 proc. (11,3 tys.) oraz we Wrocławiu o 2 proc. (ok. 10 tys.). Wzrost podaży odnotowano jedynie w Krakowie (7 proc.) i Trójmieście (1 proc.).
- To z kolei też efekt wprowadzenia na rynek mniejszej liczby mieszkań - łącznie ok. 11,8 tys., czyli o ok 8 proc. mniej niż w poprzednim kwartale i aż o 25 proc. mniej niż rok wcześniej. Przy czym deweloperzy już w ubiegłym roku zaczęli hamować nowe inwestycje, a pierwszy kwartał był tylko kolejnym tego przykładem - dopowiada Wielgo. Największe spadki odnotowano w Łodzi - liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była o 55 proc. niższa niż rok wcześniej, w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - o 48 proc. i w Poznaniu - o 39 proc.
Choć Wielgo zwraca uwagę, że Łódź czy Katowice to rynki szczególne, bo i tak mamy w nich do czynienia z dużą nadpodażą. - Deweloperzy przeholowali z mieszkaniami wprowadzanymi na rynek. I gdyby dzisiaj założyć, że żadne kolejne nie wejdą, to to, co jest w ofercie, wyprzedawałoby się w obecnym tempie przez ponad dwa lata - dodaje.
Co istotne, ubyło mieszkań najtańszych, które - co do zasady - i tak znikają z rynku najszybciej. W Warszawie liczba lokali w najniższym segmencie cenowym spadła w ciągu kwartału o 16 proc., w Trójmieście o 14 proc., a w Poznaniu o 12 proc. Wyjątek stanowią Kraków i Łódź, gdzie dostępność najtańszych mieszkań wzrosła, ale tylko nieznacznie.
Stąd, jak podkreśla Wielgo, gdyby wyłączyć z zestawienia drogie inwestycje, które weszły teraz do sprzedaży, to okazałoby się, że zmian w cennikach nie ma. A to oznacza, że wzrosty cen średnich w przeliczeniu na metr kwadratowy wynikają ze zmian w strukturze oferty.
Jakie są prognozy na kolejne miesiące?
W kolejnych miesiącach nasz rozmówca przewiduje "względną równowagę" na rynku mieszkaniowym. - Ze wskazaniem na kupujących, bo nadal jest presja na spadki cen. Przy czym nie przejawia się ona w cennikach, tylko w indywidualnych negocjacjach. Innymi słowy: nie można powiedzieć, że deweloperzy będą dyktować warunki i się usztywnią. Nie! Oni mają dużą ofertę, nadal muszą być elastyczni i w dalszym ciągu mocno zabiegać o klientów. Z tym, że jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach - odpowiada.
Radzi, by nawet w Warszawie popatrzeć, jaka jest sytuacja w poszczególnych dzielnicach. Bo są miejsca, gdzie czas sprzedaży jest krótki i mieszkania sprzedają się na pniu, ale i takie, gdzie nadal jest on długi; gdzie przybyło mieszkań gotowych i takie, gdzie nadal jest ich jak na lekarstwo.
Dopytywany, co radziłby "Kowalskiemu", odpowiada krótko: "Nie ma presji czasowej, że już, muszę, natychmiast, bo właściwie we wszystkich większych miastach oferta w dalszym ciągu jest duża".
- Ale wszystko zależy, jakiego mieszkania by szukał. Stąd powiedziałbym tak: ci, którzy mają ograniczony budżet i szukają tanich mieszkań, powinni podejmować decyzję raczej dość szybko, dlatego że oferta takich mieszkań wyraźnie się kurczy. Z kolei ci, którzy mają spore możliwości finansowe i dużą zdolność kredytową, nie muszą się jeszcze przejmować, bo - po pierwsze - wybór jest bardzo duży. Po drugie - pojawia się coraz więcej droższych mieszkań - dopowiada.
"Wiosenne ożywienie". Co z rynkiem wtórnym?
A co z rynkiem mieszkań z drugiej ręki? Eksperci w tym przypadku są zgodni: rynek pierwotny i wtórny są jak naczynia połączone. - Jeżeli jest bardzo duża oferta na rynku pierwotnym, a jeszcze był duży napływ tańszych mieszkań i deweloperzy są bardzo elastyczni, to sprzedający na rynku wtórnym też musieli spuścić z tonu. A jak spuścili z tonu na rynku wtórnym, to również miało to odbicie w większej elastyczności na rynku pierwotnym - tłumaczy Wielgo.
Nie dziwi zatem, że na rynku wtórnym także widać wyraźne ożywienie. I tak np. tylko w marcu z serwisów ogłoszeniowych zniknęło ok. 35,5 tys. ofert, czyli o 20 proc. więcej niż w lutym, co pokazały analizy portalu GetHome.pl na podstawie danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar. Przy czym, jak podkreślają analitycy, silny wzrost aktywności kupujących także w tym przypadku to efekt poprawy dostępności kredytów mieszkaniowych i obaw o możliwe pogorszenie warunków finansowania w kolejnych miesiącach. To część nabywców także skłoniło już teraz do przyspieszenia decyzji zakupowych.
A co z cenami? Mimo silnego wzrostu popytu ceny mieszkań z rynku wtórnego w większości miast pozostały stabilne. Wzrosty odnotowano jedynie we Wrocławiu - o 3 proc., do ok. 14,2 tys. zł za mkw. i w Trójmieście o 1 proc., do 16,8 tys. zł za mkw. W Warszawie średnia cena utrzymała się na poziomie ok. 18 tys. zł za mkw., w Krakowie ok. 17 tys. zł, a w Poznaniu 12,1 tys. zł.
- Na razie wiosenne ożywienie przełożyło się przede wszystkim na większą liczbę transakcji, a nie na istotny wzrost cen. Nie przewiduję tu też większych zmian. Tym bardziej, że w ujęciu rocznym zmiany cen także są umiarkowane: w części miast odnotowano spadki: Kraków i Wrocław po ok. 2 proc. Z kolei w Trójmieście i Poznaniu średnie wzrosły odpowiednio o 6 proc. i 4 proc. - podsumowuje Marek Wielgo.
Źródło: TOK FM, PAP
