Za taką kwotę Polacy będą sprzedawać mieszkania? Ekspert łapie się za głowę

• Stabilizują się ceny mieszkań zarówno na rynku deweloperskim, jak i na rynku wtórym;
• W ocenie prof. Waldemara Rogowskiego to "może być dobry moment do rozważenia decyzji o zakupie", a przemawiają za tym co najmniej trzy czynniki;
• Główny analityk Grupy BIK przestrzega jednocześnie, że plany Kowalskiego mogą zostać wywrócone do góry nogami. - "Im bardziej prawdopodobne staną się obniżki stóp procentowych, tym bardziej rynek będzie pod nie grał" - mówi;
• Inna rzecz, jak dodaje, że już teraz rynki zaczynają grać pod rozwiązanie konfliktu na Ukrainie.

Jeśli kupować mieszkanie, to teraz?

To może być dobry moment do rozważenia decyzji o zakupie - z trzech powodów. Po pierwsze: ceny zarówno na rynku deweloperskim, jak i na rynku wtórnym się stabilizują. Pierwszy miesiąc roku pokazał, że średnia cena metra kwadratowego nowych lokali np. w Krakowie i Poznaniu poszła w górę [w porównaniu do grudnia '24] zaledwie o 1 proc., z kolei w Trójmieście spadła o 1 proc. Po drugie: wyższa niż jeszcze kilka miesięcy temu jest elastyczność deweloperów, co w praktyce oznacza, że przyciągają klientów ofertami promocyjnymi.

Z reguły dotyczą one np. tańszego miejsca garażowego lub komórki lokatorskiej...

Albo np. dogodniejszego rozłożenia w czasie spłaty rat, a nie ceny mieszkania. Zgoda! Nie zapominajmy również o rynku wtórnym. Tu możemy już wynegocjować upusty sięgające nawet 10-15 proc. ceny ofertowej (osoby prywatne mają mniejszą cierpliwość i często brak możliwości przeczekania obecnej sytuacji rynkowej). Jeżeli chodzi o ceny na rynku wtórnym, to w grudniu zeszłego roku, zanotowano spadki - np. w Gdańsku o ponad 2 proc., w Poznaniu - 1 proc., a w Warszawie o 0,5 proc.

Odsłaniają wstydliwe kulisy swojej pracy. Tak szkoły niszczą nauczycieli

A ten trzeci powód? 

Duża oferta mieszkań. Tylko w 2024 r. deweloperzy rozpoczęli budowę około 152,5 tys. mieszkań. Dość powiedzieć, że więcej nowych inwestycji było tylko w 2021 roku, który pod tym względem był rekordowy.

Inna rzecz, że np. tylko w czwartym kwartale zeszłego roku deweloperzy, którzy działają na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce, wprowadzili do oferty 11,6 tys. mieszkań, a sprzedali ich w tym samym czasie 9,3 tys. W efekcie oferta lokali na sprzedaż zwiększyła się do 55,8 tys., co stanowi wzrost o prawie 30 proc. w porównaniu z końcem 2023 r. Tak dużo mieszkań w ofercie nie było od lat. Powiem więcej - teraz np. w Łodzi w ofercie jest tyle mieszkań, ile deweloperzy sprzedają przez około pięć kwartałów! W innych dużych miastach jest podobnie.

Plus jest też taki, że stopy procentowe będą spadać - teraz oprocentowanie kredytu mieszkaniowego jest najwyższe w całej UE i drugie w Europie - tylko w Serbii stopy procentowe są wyższe i wynoszą 11,5 proc. W Polsce średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego jest na poziomie około 8 proc., podczas gdy np. w Francji wynosi ono 3,5 proc., a w Grecji - 3,8 proc. Oczekiwania rynkowe wskazują na możliwość obniżenia przez RPP stóp procentowych w tym roku, ale raczej pod koniec.

Tyle, że to kij, który ma dwa końce. Bo jeżeli stopy spadną, to więcej osób będzie się starało o kredyt, a deweloperzy mogą wtedy podnieść ceny.

Tak, zwiększy się kredytowa dostępność mieszkań. W wyniku czego oferta może się szybko wyczerpać. Deweloperzy zmniejszają bowiem liczbę uzyskiwanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych budów - nie mogą sprzedać tego, co mają, więc wstrzymują nowe inwestycje.

Takich mieszkań za chwilę może już nie być. 'Znalezienie graniczy z cudem'

Co jeszcze zakłada pana scenariusz dla mieszkaniówki na 2025 r.?

Przede wszystkim dalsze wyhamowanie dynamiki wzrostu cen, choć wszystko może ulec zmianie, kiedy do gry wejdzie jeszcze kilka innych czynników, w tym np. REIT-y, czyli fundusze nieruchomościowe, inwestujące w różne rodzaje aktywów, w tym mieszkaniowe. Zresztą już widać, że zmienia się postrzeganie polskiego rynku nieruchomości przez inwestorów zagranicznych - o ile wcześniej, przez wojnę w Ukrainie, sentyment inwestycyjny się obniżył, o tyle już teraz rynki zaczynają grać pod rozwiązanie tego konfliktu. A to może też dać dodatkowy impuls - pojawią się nowi silni gracze instytucjonalni, którzy będą kupowali nie jedno mieszkanie, a całe osiedla. Do tego za gotówkę. Ale w grę może też wchodzić nowy rządowy program?

... Program "Klucz do mieszkania:, którego ogólne założenia zostały właśnie zaprezentowane. 

Przede wszystkim to dopiero projekt programu, który niewątpliwie także będzie miał wpływ na rynek, ale raczej ograniczony. Na ten moment jest jednak jeszcze szereg niewiadomych, więcej dowiemy się po przedstawieniu projektu ustawy. Wiemy za to dokładnie, jak na rynek wpłynął poprzedni program, czyli Bezpieczny Kredyt 2 proc., który spowodował wzrost cen nieruchomości. Z danych BIK-u wynika, że brali go single, z dużego miasta, o ponadprzeciętnych dochodach i na wyższe kwoty w porównaniu do kredytobiorców zaciągających kredyt na rynkowych warunkach.

Jakby nie patrzeć teraz to przed deweloperami stoi trudniejsze zadanie.

A sprowadza się ono do stwierdzenia: jak przetrwać, nie obniżając istotnie cen. Silni deweloperzy to wytrzymają, bo stać ich na przeczekanie. Słabi - niekoniecznie. Dlatego, jak mówił Warren Buffet: "odpływ pokaże, kto pływał bez majtek".

A co jeśli Kowalski myśli tak: kupię, jak RPP już obniży stopy, ale zanim jeszcze rynek mieszkaniowy się ożywi? 

To już spekulowanie, ja bym nie szedł w tym kierunku. Tym bardziej, że samo przeprocesowanie kredytu mieszkaniowego trwa dwa-trzy miesiące. Może się więc okazać, że co prawda obniży się poziom stóp procentowych, ale wzrosną ceny nieruchomości. Im bardziej prawdopodobne staną się obniżki stóp procentowych, tym bardziej rynek będzie pod nie grał. Przy czym, od razu dodam, że bardzo wysokie ceny nieruchomości w Polsce to jednak mit.

?!

Trzeba pamiętać, że choć wzrost cen nieruchomości - od 2017 roku - był faktycznie nominalnie wysoki i sięgnął około 100 proc., to w tym samym czasie wynagrodzenia także wzrosły o 100 proc. Dodatkowo w latach 2019-2024 skumulowana inflacja wyniosła blisko 50 proc., czyli realny średni wzrost cen w tym okresie wyniósł ok. 6 proc.

Po drugie: trzeba na ceny nieruchomości patrzeć z perspektywy dochodów - ile metrów kwadratowych mogę kupić za przeciętne roczne wynagrodzenie. Jest to tak zwana dochodowa dostępność nieruchomości. I tak np. w Polsce to jest ok. osiem rocznych pensji brutto; na przeciętne 70 metrowe mieszkanie. W Czechach z kolei to 13 rocznych pensji, na Słowacji ponad 12 pensji, a w Izraelu ponad 10. Oczywiście, z drugiej strony mamy np. Norwegię, gdzie potrzeba niecałych pięciu rocznych pensji. W Polsce wskaźnik możliwości zakupu mieszkania jest więc na średnim unijnym poziomie.

A jak to wygląda z perspektywy różnych miast i jednak mniejszego mieszkania?

O ile na 55-metrowe mieszkanie w Warszawie potrzeba około 90 miesięcy (7,5 roku), o tyle np. w Łodzi 76 miesięcy (ponad 6 lat). Wynika to z dość dużego zróżnicowania dochodów w Polsce. Mamy zamożniejszą Warszawę, gdzie średnie wynagrodzenie w województwie to ok. 9,8 tys. zł, ale z drugiej strony np. podlaskie ze średnią 7,6 tys. zł czy podkarpackie, gdzie jest to jeszcze mniej, bo 7,4 tys. zł.

Tak patodeweloperka zniszczyła Polskę. 'Nie mają pojęcia o budownictwie'

Co Kowalskiemu może jeszcze umknąć przed ostatecznym podjęciem decyzji?

Przede wszystkim odpowiedź na pytanie, jaka będzie wartość danej nieruchomości za 5-10-15 lat. Z nieruchomościami jest przecież tak samo, jak z każdym nabywanym sprzętem np. samochodem. Przecież za X lat może chcieć ją sprzedać. Są miasta, a jest ich w Polsce coraz więcej - w których ubywa liczba mieszkańców, czyli zachodzi zjawisko depopulacji. Przykładami mogą być m.in. Radom - statystyki mówią, że w perspektywie 2040 roku liczba mieszkańców spadnie tam do 120 tys. z ponad 200 tys. czy np. Łódź - w której z miliona mieszkańców pozostanie około 660 tys. Może się więc okazać, że nie będzie komu sprzedać mieszkania, a w związku z tym jego wartość będzie dużo niższa. Zresztą teraz np. we Włoszech czy w Grecji są do sprzedania domy za 1 euro - wyludnienie jest tak duże, że są miasta i miasteczka, gdzie nikt nie mieszka i nie chce mieszkać.

Mieszkania za 1 zł to scenariusz realny dla Polski?

A czemu nie?! Mamy najgorszy wynik, jeżeli chodzi o przyrost naturalny netto. W Unii Europejskiej w samym 2023 roku, zgodnie z danymi Eurostatu, nowszych danych nie ma, liczba mieszkańców Polski spadła o 132,8 tys. osób. O tyle więcej było zgonów, niż urodzeń. Ubytek drugiej w kolejce Grecji wyniósł tylko 16 tys.! W 2024 r. mamy, zakładam, dalsze pogłębienie tego zjawiska. W I poł. 2024 r. przyrost naturalny (różnica między liczbą urodzeń żywych i liczbą zgonów) był ujemny i wyniósł -77,7 tys.

O jakiej perspektywie czasowej więc mówimy?

Raczej nie zadzieje się to tu i teraz, mówimy o długiej perspektywie. Już teraz jednak w niektórych województwach - np. opolskim czy podlaskim - mamy problem z depopulacją. Może się więc okazać, że wyludnienie tych obszarów będzie na tyle duże, że pojawi się oferta domów za symboliczną 1 zł.

Skoro o różnych scenariuszach mowa, to może jednak Kowalski powinien iść w najem?

Jednej dobrej odpowiedzi nie ma, bo trzeba uwzględnić szereg czynników, w tym np. wiek. Osobę młodą, zarabiającą, stać na wynajem. Tylko pytanie, co się stanie, kiedy przejdzie na emeryturę? Stopa zastąpienia jest przewidywana na poziomie ok. 30 proc., czyli pierwsza emerytura to ok. 30 proc. ostatniego wynagrodzenia. Czeka nas więc drastyczny spadek dochodów na emeryturze, a koszty wynajmu dalej będą takie same. Wydaje się, że lepiej jest więc kupić. Ale tu znowu pojawia się pytanie o koszty utrzymania nieruchomości w dłuższej perspektywie. Tym bardziej, że według rekomendacji zarówno OECD, jak i Międzynarodowego Funduszu Walutowego powinniśmy odchodzić od podatku od nieruchomości wyliczanego na podstawie powierzchni na rzecz tego wyliczanego od wartości nieruchomości. Może się więc okazać, że będzie on bardzo wysoki w stosunku do dochodów.

Jeżeli mieszkanie będzie warte np. 1 mln zł, to mogę zapłacić nawet np. 10 tys. zł podatku.

Tak, ale zawsze można spieniężyć nasz majątek - sprzedać mieszkanie i kupić mniejsze. Albo też skorzystać z bardzo popularnego w krajach wysoko rozwiniętych odwróconego kredytu hipotecznego, który podreperuje dochody emerytalne.

Pod uwagę trzeba też wziąć "bezpieczeństwo ekonomiczne" - jeżeli będę na swoim, to nikt mi za mieszkanie nie podziękuje czy np. nie podwyższy czynszu do nieakceptowanego poziomu. Dlatego w tym kontekście trzeba by było pilnie zbudować system bezpieczeństwa dla obu stron. Np. jak w Austrii - jeżeli wynajmuję i płacę solidnie, to nie ma podstaw, by nie przedłużać mi umowy.

To w ogóle rozwiązania realne do wdrożenia w Polsce?

Tak, tym bardziej, że są dobre wzorce. Można też wprowadzić mechanizmy zabezpieczające przed istotnym wzrostem czynszu. Np. poprzez określenie maksymalnej kwoty dochodu, która może być przeznaczona na wynajem - w Hiszpanii to 30 proc.

To tym bardziej może skłaniać Kowalskiego do zaciągnięcia kredytu. Inni mogą sobie z kolei tłumaczyć: nie stać mnie na mieszkanie, to sobie wmówię, że wcale go nie potrzebuję. Socjolog powie wtedy krótko: "kwaśne winogrona". 

I tak, i nie. W tym kontekście warto podać, że Polacy w nieruchomościach mają około 7,5 biliona zł, co jest odpowiednikiem 210 proc. polskiego PKB. Dla porównania wartość firmy Apple to 3,4 biliona, ale dolarów. Na dziś dwa razy więcej niż wartość nieruchomości Polaków. Od razu nasuwa się więc pytanie: czy na pewno nieruchomości są właściwym jedynym aktywem do kumulowania majątku? Moja odpowiedź brzmi: nie. Także dlatego, że można na tym stracić. Dowodzi tego przykład Francji, w którym rynek notuje spadki cen nieruchomości o 7proc. czy np. Niemiec - o 15 proc.

Czym to tłumaczyć?

Nieruchomość, jak każde aktywo, podlega cyklom. A że sytuacja gospodarcza jest zła, a niestabilność polityczna zarówno w Niemczech, jak i we Francji obecnie duża, to rozwój rynku jest obarczony wysoką niepewnością.

A w Polsce, co może wywrócić plany Kowalskiego do góry nogami?

Nowe rozwiązania technologiczne. Druk przemysłowy to jedno, dwa domy modułowe, które mogą wpłynąć na "koszt wytworzenia". Ale to jeden aspekt, bo kluczowa pozostaje cena gruntu. Dziś stanowi ona ok. 1/3 całości kosztów budowy mieszkania.

To, co mogłoby istotnie wpłynąć na obniżenie kosztów budowy jest więc zwiększenie dostępności gruntów.

Na to się jednak nie zanosi.

Niestety. Gdyby jednak grunty potaniały i nastąpiło przejście od budownictwa tradycyjnego do modułowego, to istotnie wpłynęłoby to na obniżenie całościowego kosztu budowy. Pytanie tylko, co by się stało z cenami? Czy one na pewno by spadły? I czy deweloperzy po prostu nie uzyskiwaliby większych marż? Bo obniżka kosztów wcale wprost nie prowadzi do obniżki ceny. Może, ale musi.