Flipperzy w strachu. Powstał "pomysł na zakupy grupowe całych budynków"
- Złote czasy się skończyły - przyznają flipperzy na zamkniętych grupach na Facebooku;
- Flipper Wojciech Orzechowski w rozmowie z tokfm.pl deklaruje, że 'nie obniża cen, choć naturalnie marże spadły'. 'Czas sprzedaży na rynku wtórnym wydłużył się do sześciu miesięcy, podczas gdy standardowo w latach 2015-2020 na flip zakładaliśmy 3-4 miesiące. A np. w 2021 r. wystarczył miesiąc-dwa i lokal był już sprzedany' - dodaje;
- W ocenie politologa i urbanisty dr. Łukasza Drozdy nie oznacza to jednak, że problem flipów nie powróci za kilkanaście miesięcy. Szacuje jednak, że nie będzie to ten rok.
- Rynek pierwotny jest już mocno nasycony - wzdycha flipper Wojciech Orzechowski i przyznaje, że teraz, by osiągnąć sukces, potrzeba odwagi, wiedzy i doświadczenia. Przypomina sytuację z Pomorza. - Dostaliśmy informację, że w okolicach Wejherowa jeden z deweloperów realizuje inwestycję - osiedle domów szeregowych. Dogodny dojazd do Trójmiasta drogą ekspresową, a cena ofertowa wynosiła 3,8 tys. zł za mkw. To poziom, którego próżno już wtedy było szukać nawet w zdegradowanych kamienicach w Gdańsku czy Gdyni - opowiada.
Wspólnie z inwestorami kupili i wykończyli trzy domy, które potem chcieli sprzedać po 750 tys. zł za sztukę. - A to jednak poziom, który wymaga od wielu potencjalnych nabywców wsparcia kredytowego. Proces sprzedaży znacząco się wydłużył, nieruchomości przez dłuższy czas nie znajdowały chętnych. Ostatecznie znalazły nabywców, a inwestorzy odzyskali swój kapitał, jednak zysków w tej transakcji nie było - przyznaje w rozmowie z tokfm.pl.
Jak działa flipper?
Wojciech Orzechowski ma teraz w ofercie 75 mieszkań, w tym sześć lokali w Poznaniu, które nadal czekają na sprzedaż. Kupował po 8,4 tys. zł za mkw. w stanie deweloperskim, a wystawił po 13 tys. zł, już w pełni wykończone i wyposażone. - Zainteresowanie jest niskie, choć mieszkania deweloperskie w tej samej okolicy kosztują obecnie ok. 11,5 tys. zł za mkw. z odbiorem często za pół roku lub rok. Do tego należy doliczyć koszt wykończenia, który zwykle wynosi około 3 tys. zł za mkw. A mimo to nabywców wciąż brakuje - dopowiada.
Niezależnie od modelu zasada działania flipperów jest ta sama: kupić mieszkanie poniżej wartości rynkowej, wyremontować i szybko sprzedać z zyskiem. Tak, by kapitał pozyskany z takiej transakcji przeznaczony był od razu na kolejne zakupy. - Przedłużająca się sprzedaż burzy w jakiś sposób ten łańcuch. A teraz co do zasady na flip na rynku pierwotnym trzeba już liczyć od 6 do 12 miesięcy. Choć np. w 2021 r. bywało, że wystarczyły zaledwie 2-4 miesiące - mówi. O ile jeszcze półtora roku temu schodziło mu 30 mieszkań na kwartał, tak teraz to zaledwie pięć mieszkań. - Taki jest zastój i taka skala spowolnienia. Dzisiaj wszyscy musimy czekać i magazynować - ocenia.
Mieszkanie za 1 zł? Scenariusz włoski w Polsce jest całkiem realny
Dopytywany, co z rynkiem wtórnym, odpowiada krótko: "Też mocno spowolnił". - Na tyle, że czas sprzedaży wydłużył się do sześciu miesięcy, podczas gdy standardowo w latach 2015-2020 na flip zakładaliśmy 3-4 miesiące. Z kolei np. w 2021 r. wystarczył miesiąc-dwa i lokal był już sprzedany - dopowiada.
- A co z zarobkiem? - pytam.
- Nie obniżamy cen, choć naturalnie marże spadły. Dla przykładu, w Łodzi - na Widzewie - mieszkania do remontu oferowane są za ok. 6,5 tys. zł za mkw. Przy dobrej negocjacji można zejść nawet do poziomu 5,5 tys. zł za mkw. Z kolei średnia cena sprzedaży mieszkań po remoncie w tej dzielnicy nadal utrzymuje się w okolicach 9,5 tys. zł za mkw. - odpowiada. Zapewnia, że 'potencjał do zysków wciąż istnieje'. Choć wymaga większej cierpliwości.
'Głupi Orlen daje 10 proc. rocznie'
Na zamkniętych facebookowych grupach dla flipperów nastroje są minorowe. "Jest spowolnienie, nie ma co zaprzeczać. Trzeba kupować 10 proc. taniej niż jeszcze kilka miesięcy temu", "Na pewno jest u mnie stagnacja. Mieszkania się nie sprzedają po prostu żadne. Żeby mieszkanie zeszło, cena musi być sporo niższa. Jeśli chodzi o inwestowanie we flipa… w tym momencie na pewno nie".
To najcenniejsza firma w Europie. Pochodzi z Niemiec, pracowników ma także w Polsce
Dominuje poczucie, że złote czasy się skończyły. "Jak dla mnie sytuacja jest niebezpieczna dla flipowania, ceny już nie rosną, czynsze są realnym obciążeniem, a wynajem już tak nie żre. Podaż zarówno na rynku wtórnym i pierwotnym jest ogromna, w budowie nadal jest sporo inwestycji. Jeśli zakończy się wojna w Ukrainie, to jeszcze bardziej odczujemy zmniejszenie popytu. Luka mieszkaniowa z 2008 r. została już zasypana" - wyliczają.
Inni dodają, że "ludzie z wyżów lat '78-'82 już w zasadzie kupili nieruchomości, a większość porzuciła marzenia o własnym domu. Milenialsi nie mają zdolności, a pokolenie Z mieszka u rodziców i nie zamierza mieć dzieci ani rodziny". "Naturalny popyt zdechł" - podsumowują.
Nie wiadomo, co się będzie działo dalej, boją się więc wszyscy. Ci, którzy są na rynku od lat, i ci, którzy działają od niedawna, bo "dowiedzieli się u fryzjera, że warto wejść w temat". Z tego strachu powstał nawet pomysł na zakupy grupowe całych budynków - "by osiągnąć lepszą cenę za pojedynczy lokal i sprzedawać ciut taniej od obecnego rynku". Albo np. inwestowania na giełdzie, bo "głupi Orlen przy obecnej cenie daje zwrot rzędu 10 proc. rocznie, bez wychodzenia z domu".
Dopłaty do mieszkań. Flipperzy już zacierają ręce? 'Przekręt za nasze'
'Koniec eldorado dla flipperów'
Także zdaniem dr. Łukasza Drozdy śmiało możemy mówić o zapaści na rynku flippów w Polsce. Jego zdaniem kluczowy jest tu jeden czynnik. - To brak dynamicznego wzrostu cen nieruchomości, co powoduje, że drastycznie maleje opłacalności trzymania nieruchomości własnościowych tylko po to, żeby wzrosła ich wartość - mówi politolog i urbanista, a także autor książki "Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce".
W ocenie Ewy Palus, głównego analityka REDNET Property Group, tych istotnych czynników nazbierało się więcej. Przede wszystkim są to wysokie stopy procentowe, które skutecznie blokują dostęp do kredytów hipotecznych. - Nie dość, że kredyty są drogie, to jeszcze ograniczone do grupy społeczeństwa, która jednak jakimś majątkiem dysponuje. Jeżeli oprocentowanie sięga ok. 8 proc., to przy hipotece na poziomie 350 tys. zł, daje to ratę w wysokości 2,6 tys. zł. Przy czym 2,3 tys. zł to same odsetki. Tym samym za 1 złotówkę pożyczonego kapitału trzeba zwrócić do banku 3 zł - wylicza.
Kolejna sprawa to historycznie wysoka liczba mieszkań na rynku pierwotnym - na koniec 2024 r. na sześciu największych rynkach było ich ponad 60 tys. Spora oferta jest też na rynku wtórnym. - Minęły już te czasy, kiedy sprzedaje się wszystko, co ma drzwi i okna. Klient ma z czego wybrać, a to oznacza, że nie musi kupować nierzadko pseudoodnowionego mieszkania od flippera - dodaje Ewa Palus.
Czas flippera powróci?
W ocenie dr. Łukasza Drozdy nie oznacza to jednak, że problem flippów nie powróci za kilkanaście miesięcy. Choć raczej już nie w tym roku. - Musiałaby pojawić się presja spekulacyjna, którą najprędzej uruchomiłyby dopłaty do kredytów hipotecznych, co przełożyłoby się na wzrost cen nieruchomości. Ale wygląda na to, choć to nadal wróżenie z fusów, że aktualnie nie ma do tego warunków. W kolejnych latach? Kto to wie - ocenia.
Wołomin sprzeda parafii działkę z 99,99 proc. bonifikaty. Wszystko przez pomyłkę
Dlatego przekonuje, że tu i teraz polityka publiczna powinna zmniejszać, w każdy możliwy sposób, opłacalność trzymania przez właścicieli pustych mieszkań. Tak działać mógłby - jego zdaniem - podatek katastralny. - Przy czym z jednej strony powinien to być kij, właśnie w postaci podatku katastralnego, a z drugiej - marchewka, czyli ulgi podatkowe i wszelkie zachęty dla osób, które zdecydują się powiększyć bazę mieszkań na wynajem - przekonuje.
Zdaniem Jana Śpiewaka, przewodniczącego stowarzyszenia Wolne Miasto Warszawa, należałoby z kolei tak ustawić prawo podatkowe, żeby flip przestał być w ogóle opłacalny. Jak deklaruje wbrew pozorom nie jest to bardzo skomplikowane, choć trudne do wdrożenia, bo na rynku działa potężne lobby. - A można by np. myśleć o podatku majątkowym liczonym od wartości nieruchomości. Rosnącym progresywnie. Z liczbą mieszkań, które są nieopodatkowane. Takim, który by obowiązywał zarówno firmy, jak i osoby fizyczne. To coś, co bardzo szybko mogłoby rozwiązać cały ten problem - zapewnia.
Jako wielkie ryzyko widzi wejście w życie kolejnego rządowego programu dopłat do kredytów, takiego jak "Pierwsze klucze". A że ma on dotyczyć tylko rynku wtórnego, to z pewnością rozgrzałoby branżę. Nie bez powodu, jak mówi Ewa Palus, już teraz o samym projekcie programu mówi się "Flipper plus" czy np. "Lex flipper".
- Teraz, kiedy ten mechanizm się urwał, flipperzy stracili rację bytu. Gdyby nic nie robić, wyginęliby w ciągu roku-dwóch lat - ocenia Jan Śpiewak.
To będzie polskie Detroit? Upadek miasta na horyzoncie. 'Największa dziura w ziemi w Europie'
'Konik czy bohaterski przedsiębiorca'
Wbrew pozorom stagnacja na rynku to - zdaniem niektórych ekspertów - dobry moment dla branży. Robi się luźniej, zostają tylko flipperzy z krwi i kości, firmy działające od lat. Odpadają ci, którzy przeszli szkolenie za 10-15 tys. zł i sądzili, że znaleźli łatwy i pewny sposób na dodatkowe dochody.
- Nie ma kogoś takiego jak prawdziwy flipper. W każdym przypadku jest to osoba zainteresowana możliwie szybką sprzedażą nieruchomości z możliwie dużą przebitką cenową. Jak konik sprzedający bilety przed widowiskiem sportowym albo koncertem, na który jest dużo chętnych - protestuje dr Łukasz Drozda.
Przypomina, że kiedy osiem lat temu po raz pierwszy spotkał się z "flipem", to przedstawiciele tego segmentu rynku "byli łaskawi twierdzić, że to bohaterski przedsiębiorca, który zajmuje się dostarczaniem mieszkań na rynek, których nikt by nie chciał kupić, bo były do tego źle przygotowane. Oni z kolei mieli zajmować się odpowiednim 'opracowaniem' nieruchomości".
- Tyle, że w dalszym ciągu to nie są podmioty gospodarcze czy osoby fizyczne, które zajmowałyby się budowaniem nowych mieszkań albo wynajdywaniem innowacyjnych opcji mieszkaniowych. Ich działalność opiera się na tym, że popyt na zakup nieruchomości własnościowych jest tak rozbuchany, że schodzą również nieruchomości mniej atrakcyjne. Nierzadko przypominające schowki na szczotki. To agresywny marketing, a nie zwiększanie zasobu dostępnych mieszkań - podsumowuje.
Co się dzieje wokół wspólnot mieszkaniowych w Warszawie? 'Układy i układziki'
Z argumentacją, że "flipper to nikt inny jak spekulant" nie zgadza się radca prawny i inwestor Elżbieta Liberda (obsługuje flipperów i sama flippuje). - Równie dobrze można by powiedzieć, że każdy handel jest spekulacją. Jak ktoś kupuje rozbity samochód, reperuje go i sprzedaje, też jest spekulantem?! Bzdura. To praca jak każda inna. Powiem więcej, nierzadko flipper kupuje mieszkania, którymi w życiu klienci nie byliby zainteresowani. Bo się boją nieuregulowanego stanu prawnego, nie chcą się ładować w kosztowne remonty. Flipper, kupując taką problematyczną nieruchomość, nadaje jej "drugie życie" i wprowadza na rynek dobry towar - wylicza. Ocenia, że spekulacją jest z kolei to, co się teraz dzieje teraz np. w mediach, w tym opowieści o tym, czy ceny mieszkań będą rosły. Albo że deweloperzy to samo zło, bo zawyżają cenę. - Nie ma co wierzyć w to, że jeżeli wyeliminuje się działalność flipperów czy deweloperów, to nagle państwo zacznie dawać ludziom mieszkania. To pomysł, który ma tylko poprawiać samopoczucie, nie ma nic wspólnego z rzeczywistością - kwituje w rozmowie z tokfm.pl.
