Polski Ład 2.0. Rewolucja w wynajmach mieszkań. Czy ceny najmu będą jeszcze wyższe?

Polski Ład zmienił system podatkowy w Polsce. Zmiany dotknęły także rynku najmu. Wprowadzenie poprawek do ustawy, w postaci Polskiego ładu 2.0 nie zmniejszyło niezadowolenia inwestorów, wprowadziło natomiast dodatkowe zamieszanie. Jak właściciele mieszkań na wynajem zareagują na panujący chaos? O możliwych rozwiązaniach Wyborcza.biz rozmawia z ekspertem od rozliczania najmu, Grzegorzem Grabowskim.

Polski Ład 2.0 - co zmieni się w zakresie najmu?

Wprowadzenie na początku tego roku Polskiego Ładu podniosło ciśnienie właścicielom mieszkań na wynajem. Ci z nich, którzy nie rozliczali się z fiskusem ryczałtem, tylko korzystali z możliwości rozliczania na zasadach ogólnych, korzystając przy tym z odliczeń kosztów ponoszonych na tę działalność, np. kosztów remontów mieszkań, zaprotestowali zaraz po poznaniu treści ustawy.

Słysząc ten sprzeciw, rządzący zdecydowali się wprowadzić zmiany i opublikowali "Polski ład 2.0".

Grzegorz Grabowski, ekspert od rozliczeń podatku od najmu, krytykuje w rozmowie z Wyborcza.biz, kolejne zmiany mające ratować sytuację.

- "Polski ład 2.0" nieco sytuację poprawia, ale nadal jest gorzej, niż było przed 2022 rokiem. Od stycznia 2022 obciążenia (czyli podatki i składki) poszły do góry, teraz w lipcu nieco zostaną obniżone i uproszczone, ale w stosunku do tego, co było wcześniej, to nadal mamy podwyżkę. I nadal mamy dużo bardziej skomplikowany system niż to, co było wcześniej, czyli przed "Polskim Ładem". Co najgorsze, ten system cały czas się zmienia, w tempie dotychczas niespotykanym. - powiedział ekspert.

Polski Ład - zmiany wprowadzone do ustawy dają możliwość odroczenia nowego obowiązku rozliczeń ryczałtowych do 2023 r. Wprowadzono też możliwość wybrania, czy w bieżącym roku podatnik zastosuje przepisy obowiązujące w poprzednich latach, gdy do wyboru był:

  • ryczałt,
  • zasad ogólne, umożliwiające dokonywanie odliczeń.

czy wybierze rozliczenie ryczałtem.

Polski Ład - zmiany można jeszcze ominąć w tym roku. I wykorzystywać przez kolejne 5 lat

Ekspert Wyborcza.biz wskazuje 2 drogi umożliwiające zapłacenie niższego podatku od najmu:

  1. -"Jeśli więc mamy do przeprowadzenia jakiś remont w swoim mieszkaniu na wynajem, to lepiej go zrobić w tym roku, bo w przyszłym roku już go nie rozliczymy (nie obniżymy sobie podatku)."
  2. -"…Jeśli nie zaczęliśmy amortyzacji jakiegoś mieszkania kupionego przed 2022 rokiem, to zacznijmy je amortyzować w tym roku."

Rozliczenie remontu lub amortyzacji pozwoli wygenerować stratę z tytuły najmu. Tę stratę będzie można rozliczać przez kolejnych 5 lat. I na to rozliczenie nie będzie miał wpływu fakt, że od przyszłego roku jedyną formą opodatkowania będzie ryczałt. Rozliczenie straty przez cały okres będzie dotyczyło podatku należnego za obecny rok.

Czy zmiany w podatkach i inflacja wpłyną na ceny najmu? Eksperci nie mają dobrych wieści

Wybranie drogi zwiększenia obciążeń, a co się z tym wiąże zmniejszenia dochodów z tytułu najmu i należnego podatku od nich, nie ma sensu wówczas, gdy remont nie jest konieczny. Takie sztuczne generowanie kosztów może wręcz okazać się nieopłacalne:

-"Oczywiście, bez sensu jest generowanie kosztów tylko dla generowania kosztów na zasadzie: zróbmy remont, który nie jest konieczny, tylko po to, aby mieć koszt. Bo to bez sensu wydane pieniądze. Wydamy 1000 zł, żeby zaoszczędzić kilkanaście procent z tego na podatku." 

Żeby reagować na zwiększające się obciążenia podatkowe wynikające z Polskiego Ładu, a do tego na skutki galopującej inflacji, coraz częściej właściciele mieszkań zabezpieczają się, dodając do umów klauzule o indeksowaniu czynszu.

Ekspert zauważa jeszcze jeden trend:

-"Na pewno na rynku jest już od dawna świadomość, że trzeba się zabezpieczyć przed inflacją. Dobrą i często stosowaną praktyką jest podpisywanie umowy najmu na rok. A po roku cena najmu za to samo mieszkanie może być dostosowana do sytuacji (czytaj: często wzrasta)."

Wszystko wskazuje na to, że ceny najmu będą rosły. Wpływ na ten wzrost, poza wspomnianymi już czynnikami, mają także dwa inne powody:

  • Ludzie wynajmują mieszkania, nie kupują ich. Inflacja i wzrastające stopy procentowe od kredytów sprawiają, że liczba kredytobiorców gwałtownie spada. Wiąże się to z obniżoną zdolnością kredytową klientów banków, a także niechęcią do zadłużania się w niepewnych czasach. W związku z tym rośnie popyt na wynajmowane mieszkania.
  • Rosnąca liczba imigrantów z Ukrainy. W ciągu dwóch miesięcy do Polski uciekło zza wschodniej granicy ponad 2 miliony osób. Co prawda część z nich już wraca, ale ta grupa dodatkowo zwiększa popyt na wynajmowane mieszkania.

Właściciele mieszkań na wynajem, nie będą się więc obawiać podnosić cen, bo popyt na ich towar czyli mieszkania do wynajęcia, stale rośnie.

DOSTĘP PREMIUM