Jeszcze go nie ma, a już psuje rynek. Co lepsze od kredytu 0 proc.?

Projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Jak wynika ze strony Rządowego Centrum Legislacji, pod koniec lipca trafił on do rozpatrzenia przez Stały Komitet Rady Ministrów. Kiedy ustawa wejdzie w życie, nie wiadomo - choć w dokumentach zapisano deklarację, że ma to być 15 stycznia 2025 roku.

Zgodnie z projektowanymi przepisami, dopłaty mają być udzielane na okres co najmniej 10 lat, a ich wysokość będzie uzależniona od liczby dzieci w rodzinie. Bezdzietni uzyskają dopłatę do rat z oprocentowaniem 1,5 proc. Rodziny z jednym dzieckiem - 1 proc., z dwojgiem 0,5 proc., a z trojgiem i więcej - 0 proc.

W dokumentach przyjęto też kwoty określające maksymalną podstawę naliczenia dopłat do rat, biorąc przy tym pod uwagę liczbę dzieci: 200 tys. zł w przypadku 1-osobowego gospodarstwa domowego, 400 tys. zł w przypadku 2-osobowego, 450 tys. zł w przypadku 3-osobowego, 500 tys. zł w przypadku 4-osobowego i 600 tys. zł w przypadku 5-osobowego gospodarstwa domowego.

W ocenie części rynkowych analityków, kredyt 0 proc. - bo tak się go także nazywa - już psuje rynek, mimo że jeszcze go nie ma. 

Kredyt 0 proc. to pułapka? 'Gorzej niż rosyjska ruletka'

Kredyt 0 proc. Wpompowanie milionów na rynek 

Jak zwracają uwagę rynkowi eksperci, państwowe dopłaty do kredytów już wyhamowały decyzje o zakupie mieszkań. Tylko w lipcu o 30 proc. spadła liczba osób wnioskujących o kredyt w porównaniu z lipcem 2023 r. - tak wynika z najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej. Co więcej, sama wartość zapytań spadała o blisko 32 proc., przy czym średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła 435,88 tys. zł. Zadłużać Polacy się już nie chcą. "Wstrzymam się z wnioskiem o kredyt", "Jednak poczekam na uruchomienie 0 proc." - tak nadal myśli wielu. 

Analitycy przypominają także, że rządowy plan dopłaty powoduje - co do zasady - wzrost cen mieszkań, ale nie rozwiązuje  problemów mieszkaniowych. Tak stało się np. po wprowadzeniu w zeszłym roku przez rząd Zjednoczonej Prawicy programu "Kredyt 2 proc.". W efekcie pod koniec zeszłego roku za mieszkanie w Warszawie trzeba było zapłacić o ponad 12 proc. więcej. 

- Także teraz wejście w życie nowego programu oznaczać będzie większy popyt na mieszkania ze strony osób "niebankowalnych", czyli takich, które w oczach banków nie mogłyby sobie pozwolić na zakup mieszkania z pomocą standardowego kredytu. Na wzmożony popyt deweloperzy powinni odpowiedzieć większą produkcją, ale też odrobinę wyższymi cenami - zauważył w rozmowie z tokfm.pl Bartosz Turek, główny analityk HREIT.

W ocenie eksperta, poprzez dosypywanie ludziom pieniędzy, ceny mieszkań nadal będą rosły. Być może nie tak szybko, jak w przypadku "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", ale ci, którzy ostatecznie zdecydują się na kredyt 0 proc. i tak odczują to w portfelu. Wpompowanie milionów w rynek nieruchomości sprawi, że koszty zakupu nieruchomości podskoczą do 2 pkt. proc., szacuje też ekspert HREIT  (dla porównania "Bezpieczny Kredyt 2 proc." do dynamiki wzrostów cen dodał około 5 pkt. proc.).

Co ważne, uruchomienie programu dopłat do kredytów oznacza też mniejszy popyt na najem, bo aktualni najemcy będą mogli łatwiej zamienić dotychczasowe "cztery kąty" na własne "M". - Ostatecznie fundusze inwestycyjne, budujące w Polsce portfele mieszkań na wynajem, będą miały trochę trudniej, aby na nowo podjąć ekspansję w naszym kraju. Powód jest prosty - z programem tanich kredytów chętnych do zakupu mieszkań będzie więcej, a więc mniej firm deweloperskich będzie skłonnych do współpracy z funduszami - tłumaczył analityk HREIT. 

To martwi ich bardziej niż atak Putina. 'Za biedni na mieszkanie, za mądrzy na kredyt'

Wedle niektórych kredyt 0 proc. nie ma w ogóle sensu, bo za dopłaty potrzebne na wsparcie kredytów w programie #naStart można by wybudować porównywalną liczbę nowych mieszkań TBS. Kilka tygodni temu mówił o tym sam wiceminister funduszy i polityki regionalnej Jan Szyszko. Jak tłumaczył, dodatkowy plus przeznaczenia tych środków na TBS byłby taki, że zadziałałby "mechanizm zwrotny", a wydane pieniądze "wróciłyby do budżetu". - Przy wsparciu społecznego budownictwa państwo ma też kontrolę nad tym, gdzie powstają nowe mieszkania. Przy dotacji kredytów ta pomoc jest losowa - podkreślił. W praktyce place budowy pojawiają się przede wszystkim w metropoliach ("prywatni inwestorzy budują tam, gdzie zyski są największe"), ale już niekoniecznie w mniejszych miastach.

Jeśli nie kredyt 0 proc., to co?

W ocenie Bartosza Turka, idea masowego budowania mieszkań społecznych czy komunalnych jest tylko czysto teoretyczna. - Nie mamy warunków instytucjonalnych, aby ten segment z około 2 proc. rynku mieszkaniowego (jak obecnie) urósł do 10-20 proc. rynku mieszkaniowego. Wymagałoby to ogromnego dofinansowania, a lata PRL pokazały, że trudno w takim modelu o odpowiednio efektywne zarządzanie zasobami - przekonywał. 

Jak dodał ekspert, innym utopijnym rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie REITów z elastycznym dojściem do własności. Chodzi o sytuację, w której inwestorzy indywidualni finansowaliby budowę mieszkań na wynajem, ale w zamian za preferencje podatkowe musieliby zgodzić się na stopniowe przechodzenie mieszkań na własność najemców w sposób elastyczny. Czytaj: wtedy, gdy najemców byłoby stać na wykupienie kolejnego ułamkowego udziału w zajmowanym mieszkaniu.

- A jeśli jednak mielibyśmy zejść na ziemię, to co byłoby lepsze od kredytu 0 proc.? - zapytałam na koniec. 

- Ostatnio ciekawa wydała mi się idea podpowiedziana firmie RedNet przez sztuczną inteligencję. W skrócie pomysł był taki, aby częściowo zastąpić "800 plus" programem premiującym posiadanie kolejnych pociech. Wraz z przychodzeniem na świat kolejnych dzieci, rodzice dostawaliby coraz większe wsparcie państwa. Wsparcie to mogłoby spoczywać na rachunku powierniczym i w przyszłości służyć dziecku albo mogłoby być wydawane na bieżąco przez rodziców, na zakup nieruchomości na kredyt. Byłoby to sensowne połączenie programu mieszkaniowego z silnym instrumentem prorodzinnym - skwitował ekspert HREIT. 

To nie wszystko, co mamy dla Ciebie w TOK FM Premium. Spróbuj, posłuchaj i skorzystaj ze specjalnej oferty. Wejdź tutaj, by znaleźć szczegóły >>