Kredytobiorcy w pułapce? Niekoniecznie. "12. rata gratis realnym scenariuszem"

• Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu stóp procentowych;
• Decyzja RPP wpływa wprost na spadek rat kredytów mieszkaniowych o zmiennej stopie; inaczej niż w przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym;
• "Gdybym była na zmiennym, to moja rata wynosiłaby ok. 2,3 tys. zł, czyli ok. 200 zł mniej" - ubolewa Marta Zarychta w rozmowie z tokfm.pl;
• Eksperci zapewniają jednak, że raty kredytów o stałej stopie też mogą spaść. W tym przypadku, jak wskazują, rozwiązania są dwa. Jakie?
• '12 rata gratis' staje się bardzo realnym scenariuszem - także dla osób, które zaciągnęły kredyt ze stałym procentowaniem miesiąc temu" - podkreśla w rozmowie z tokfm.pl Andrzej Łukaszewski z Credipass.

Marta wzięła kredyt hipoteczny blisko dwa lata temu. 350 tysięcy złotych na 30 lat. Kupiła za to 30-metrową kawalerkę na obrzeżach Warszawy. Wybrała oprocentowanie stałe. Oznacza to, że nie robi jej różnicy, czy Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe (tak jak ostatnio), czy nie. Rata kredytu nie zmienia się.

Dwa lata temu - jak wspomina Marta Zarychta - kredyt z oprocentowaniem stałym to była jedyna sensowna opcja. I łatwiej było go dostać, i zdolność kredytowa była na nim wyższa. W efekcie też i spokój większy, bo nie trzeba śledzić decyzji RPP. - Niby wszyscy mówili, że stopy procentowe mogą spadać, ale takiej gwarancji na dobrą sprawę nikt nie dawał - wspomina nasza rozmówczyni. I dodaje, że z oprocentowaniem stałym miała pewność, że rata przez pięć lat ani nie wzrośnie, ani nie spadnie, więc mogła planować inne wydatki.

Tyle, że teraz sytuacja się zmieniła. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła niedawno stopy procentowe. Niektórzy eksperci przewidują, że może powtórzyć ten krok. Kredytobiorcy ze zmiennym oprocentowaniem będą mogli (albo już mogą) cieszyć się z tego, że ich raty spadną. Natomiast nasza bohaterka i inne osoby z kredytem na oprocentowaniu stałym - nie.

'Gdy ten Polak mówi, słyszę Putina'. Ukrainki boją się wyborów w Polsce

Pani Marta dokonała nawet szybkich przeliczeń. - Gdybym była na oprocentowaniu zmiennym, to moja rata wynosiłaby około 2,3 tys. zł, czyli około 200 zł mniej - ubolewa.

Warto wyjaśnić, że oprocentowanie zmienne na stałe można zmienić w zasadzie w każdej chwili, podpisując odpowiedni aneks do umowy kredytowej. W drugą stronę jest już trudniej. Kredytobiorca, który decyduje się na kredyt z oprocentowaniem stałym, podejmuje tę decyzję na pięć lat. Dopiero po tym czasie można to zmienić. Czy w związku z tym pani Marta znalazła się w pułapce stałej stopy procentowej? Niekoniecznie.

Tak Polacy w Batumi zostają na lodzie. 'Nie chcę mieć już z nimi w ogóle do czynienia'

"(Nie)uwięzieni w stałym oprocentowaniu"

Eksperci finansowi zwracają uwagę, że Marta Zarychta wcale nie musi zagryzać zębów i czekać aż minie pięć lat. Wskazują na dwa rozwiązania.

- Można na przykład refinansować kredyt, czyli przenieść go z banku X do banku Y. W praktyce: zaciągnąć nowy na spłatę dotychczasowego, ale na dużo lepszych warunkach. O ile jeszcze w kwietniu dla kredytu z 20 proc. wkładem własnym można było uzyskać oprocentowanie w przedziale 7-7,3 proc., o tyle teraz spadło ono już do 6-6,3 proc. - informuje Andrzej Łukaszewski z Credipass.

Zastrzega też, że różnica 1 pkt proc. w przypadku hipoteki na 500 tys. zł rozłożonej na 30 lat - przy 20 proc. wkładu własnego - to ok. 350 zł miesięcznie. W skali roku daje to blisko 4 tys. zł oszczędności, czyli nawet więcej niż równowartość jednej raty, która wynosi 3,4 tys. zł.

- "12 rata gratis" staje się bardzo realnym scenariuszem, także dla osób, które zaciągnęły kredyt ze stałym procentowaniem miesiąc temu. Tak, one także mogą na tym skorzystać. Nie mówiąc już o osobach, które wzięły hipotekę na przełomie 2022/2023 r., kiedy oprocentowanie sięgało nawet ponad 9,5 proc. Niestety i takie oferty były. W ich przypadku rata z ponad 4 tys. zł miesięcznie może spaść o 1 tys. zł, czyli 12 tys. zł rocznie. A to aż trzy raty gratis! - podkreśla ekspert kredytowy.

Przekonuje, że koszty refinansowania kredytu nie powinny być wyższe niż około 1 tys. zł. - Złożą się na to m.in. wycena nieruchomości, czyli 400-500 zł i 700-800 zł - jeżeli to dom); wpisanie nowego banku do hipoteki - 200 zł i ewentualnie wykreślenie poprzedniego banku - kolejne 100 zł - wylicza.

"Rozważam przeniesienie kredytu do innego banku, co państwo na to"

Niezależnie od sprawdzenia możliwości refinansowania kredytu w innym banku Paweł Onych z Notus Finanse SA radzi także skontaktować się ze swoim bankiem. - "Rozważam przeniesienie kredytu do innego banku, co państwo na to?" - zapytanie wprost również może przynieść efekt. Tym bardziej, że alternatywą dla banku jest całkowita utrata klienta - wskazuje.

Zastrzega, że banki nagminnie nie przystępują raczej do negocjacji, ale nie można wykluczyć, że tak się niebawem stanie. - Fala refinansowania będzie przybierać na sile. Klienci sami odzywają się do mnie z pytaniami: "Co mogę zrobić?" - dodaje.

Ekspert radzi, by nawet jeśli decydujemy się na rozmowę z własnym bankiem, najpierw sprawdzić, jaką ofertę możemy otrzymać od innego banku w przypadku przeniesienia kredytu. Tym bardziej, że w przypadku refinansowania pojawiają się jeszcze dodatkowe możliwości - nie tylko obniżenie kosztów kredytu, ale poprawa sytuacji finansowej. W grę, jak dodaje, może wchodzić np. skonsolidowanie innych zobowiązań albo dobranie pieniędzy na cel mieszkaniowy na takich samych warunkach, co pozostała kwota kredytu.

Skąd się to bierze? Onych tłumaczy to m.in. gwałtownym wzrostem wartości nieruchomości, szczególnie w ostatnich trzech latach. - Jeżeli ktoś trzy lata temu zaciągnął kredyt na mieszkanie warte 1 mln zł i miał 10 proc. wkładu własnego, to dziś ta sama nieruchomość może być wyceniana na 1,5 mln zł. To oznacza, że realny wkład własny urósł już do ponad 30 proc. mimo, że kredytobiorca nie wyłożył dodatkowych pieniędzy - wyjaśnia. Zastrzega też, że wyższy wkład własny może z kolei oznaczać także np. niższe marże i korzystniejszą ofertę.

Inna rzecz - jak mówi - może się też zdarzyć, że w przypadku refinansowania część pieniędzy do nas wróci. Jeżeli np. wykupiliśmy pakiet ubezpieczeń na kilka lat z góry, to przy zrefinansowaniu kredytu przed upływem tego okresu, bank powinien tę niewykorzystaną część ubezpieczenia oddać.

Takich mieszkań za chwilę może już nie być. 'Znalezienie graniczy z cudem'

"Z kredytem się pracuje, a nie się go ma"

Marta Zarychta zdecydowała się refinansować kredyt. - Zresztą już kiedy go brałam, wiedziałam, że to oprocentowanie nie jest na pięć lat. Dlatego strasznie mnie irytuje jojczenie w Internecie, że kredyty są drogie, że z tym nie można nic zrobić. Można, ale pod warunkiem, że z kredytem się pracuje, a nie się go ma - uważa.

Ma teraz na ręku pięć ofert, poważnie bierze pod uwagę dwa banki. Liczy, że jej rata spadnie o ok. 400 zł. Decyzję chciałaby podjąć w najbliższych tygodniach. - Może uda mi się refinansować kredyt na drugą rocznicę podpisania dokumentów z bankiem? - zastanawia się. I przyznaje, że już myśli o... kolejnym refinansowaniu umowy - za następne dwa lata. - Interesuje mnie rata nie wyższa niż 2 tys. zł miesięcznie, przy czym sam kredyt chciałabym spłacić w 15 lat - mówi.