Tak Polacy w Batumi zostają na lodzie. "Nie chcę mieć już z nimi w ogóle do czynienia"

Podsumowujemy rok 2025 w tokfm.pl. Dlatego przypominamy nasze najlepsze artykuły z minionych dwunastu miesięcy. Oto jeden z nich. Pierwsza publikacja artykułu miała miejsce w maju 2025 roku.

• W gruzińskim Batumi coraz głośniej o oszukanych inwestorach z Polski;
• "Roboty stoją, z trzech wież, jakie mają powstać, jest tylko jedna i fragment kolejnej. Nie ma opcji, żeby to skończyli nawet do 2030 r., a kasę biorą" - skarży się Krzysztof Kowal w rozmowie z tokfm.pl;
• Jak szacuje broker Michał Tomczyk (sam zainwestował w Batumi), co 15 umowa z deweloperem ma już opóźnienia sięgające dwóch lat. I to niezależnie od tego, czy to firma mała, czy duża, podkreśla;
• Ambasada w Tbilisi ostrzega przed nieuczciwymi deweloperami. O szczegółach jednak rozmawiać nie chce.

- Nie chcę mieć już z nimi w ogóle do czynienia. Umowę podpisałem trzy lata temu, deweloper w pierwszych reklamach zapewniał, że pierwsze apartamenty będzie oddawał w 2025 r., ale końca budowy jak nie było widać, tak nie widać - skarży się Krzysztof Kowal* w rozmowie z tokfm.pl. Wie, co mówi, bo ma teraz stały podgląd na kamerze na to, co dzieje się na placu. - Roboty stoją. Z trzech wież, jakie mają powstać, jest tylko jedna i fragment kolejnej. Z ostatnią nawet nie wyszli z ziemi. Nie ma opcji, żeby to skończyli nawet do 2030 r., a kasę biorą. Ba, jak miałem dzień opóźnienia w płatności, a chodziło o 1 tys. dolarów, to zaraz mi wysyłali powiadomienie. Ale za co tu płacić? - zżyma się.

Opowiada też, że kiedy kilka tygodni temu był w biurze dewelopera, ten zadeklarował, że apartamenty zaczną oddawać za rok, choć cały resort i tak nie będzie działał. A to znaczy, że ani nie będzie mógł sam z niego korzystać, ani wynajmować innym. - Nic nie będę mógł. Będę tylko miał klucze. Po co?! - pyta retorycznie.

Przyznaje przy tym, że to nie pierwsza jego nietrafiona inwestycja w gruzińskim Batumi. Z wcześniejszej się wycofał - sprzedał apartamenty po tej samej cenie, co kupił, żeby "dłużej się nie męczyć". - Obiecywali baseny, sklepy, siłownie. W myśl zasady: szef kazał, to pracownik mówi. Miało być wszystko, a jeszcze nawet nie zaczęli budować - ubolewa.

Teraz z inwestycji wycofać się nie może, bo zabraniają mu tego zapisy w umowie. Gdyby z kolei ją zerwał, straciłby 20 proc. z 300 tys. dolarów; tyle zapłacił za trzy apartamenty w pięciogwiazdkowym hotelu. Sąd? - Sprawa ciągnęłaby się latami, a i tak nic by z tego nie było. O ile w Polsce sądy działają kiepsko, o tyle w Gruzji to już katastrofa. Pozostaje tylko czekać, choć i tak firma nie liczy się z żadną umową. To, co jest zapisane w dokumentach, trzeba podzielić przez trzy, a na resztę i tak patrzeć przez palce - punktuje. Dlatego żałuje, że i tym razem nie zainwestował na Cyprze. - Nie dość, że sezon jest tam dłuższy, to jeszcze jak tylko pojawią się opóźnienia, to deweloper a to kuchnię zrobi w cenie, a to opuści parę groszy - wylicza.

Niewiarygodni deweloperzy w Batumi. "To krew tej ziemi"

Broker Michał Tomczyk, który sam w Batumi zaczął inwestować kilka lat temu, zapewnia, że Krzysztof Kowal nie jest jedyny. Jak szacuje, opóźnienia sięgające dwóch lat dotyczą nawet co piętnastej umowy z deweloperem, niezależne jego wielkości i doświadczenia. W przypadku mniejszych podmiotów może to być nawet co szósta umowa.

- Jeśli niewielki deweloper ma opóźnienie przekraczające sześć miesięcy, może to świadczyć o problemach z płynnością lub zarządzaniem, w tym z przeinwestowaniem. Zdarzały się też sytuacje skrajne. Jeden z deweloperów, jak wynikało z informacji medialnych, przegrał kilkanaście milionów dolarów w kasynie. Interweniowało państwo, by zabezpieczyć interesy inwestorów. Mężczyzna wciąż jest poszukiwany - mówi.

W przypadku deweloperów dużych, często powiązanych z międzynarodowymi markami hotelowymi (w praktyce w tym samym budynku często oprócz pokoi hotelowych znajduje się aparthotel), opóźnienia do pół roku zdarzają się nawet w co czwartej inwestycji, uzupełnia. Od razu jednak uspokaja, że to nie powód do niepokoju, bo "ryzyko porzucenia projektu jest minimalne". - Kluczowa jest komunikacja z klientem. Zdarza się, że deweloper wychodzi naprzeciw oczekiwaniom kupującego i koryguje harmonogram płatności - wskazuje dla przykładu.

Tłumaczy przy tym, że opóźnienia wynikają co najmniej z dwóch powodów. Pierwszy to zmiany dostawcy materiałów budowlanych po agresji Rosji na Ukrainę w 2022 r. - Gruzja importowała dużo stali, okien, mebli czy elektroniki z np. Ukrainy. Były to produkty dobrej jakości, a zarazem konkurencyjne cenowo do tych z Chin i Turcji - wylicza.

Drugi powód to napływ obcokrajowców, przede wszystkim z Ukrainy, Rosji i regionu Krasnodaru. To spowodowało wzrost zainteresowania mieszkaniami, z kolei pracowników na budowach zaczęło brakować. - Część firm oficjalnie informowała o możliwych opóźnieniach, niektóre umożliwiały wycofanie się z inwestycji i zwrot całej wpłaconej kwoty. Był to gest dobrej woli, bo przepisy tego nie wymagały - zastrzega Michał Tomczyk.

Są jeszcze czynniki niezależne od dewelopera, a wynikające np. z nieprzychylność miasta w uzyskiwaniu pozwoleń.

- To ile procent rynku w Batumi stanowią niewiarygodni deweloperzy? - dopytuję.

- Można przyjąć, że nawet 20 proc. może mieć problemy z rzetelnością. Sporo, choć też nie wyjątkowo dużo. Dla porównania: w Hiszpanii ok. 12 proc. deweloperów budzi zastrzeżenia, a na Cyprze - około 14 proc. - odpowiada Michał Tomczyk.

Na Facebooku powstały nawet grupy zrzeszające osoby, które zainwestowały w nieruchomości w Gruzji. Pan Paweł przyznaje na niej wprost, że nie zna inwestycji w Batumi, która zostałaby oddana w terminie. "To Gruzja. Ajaria. Batumi. To krew tej ziemi i tutejsza mentalność. I nie zrozumiemy tego w pełni, jeśli nie przeżyliśmy PRL-u. Bo wiele rzeczy w Gruzji działa dokładnie tak, jak działała Polska socjalistyczna: budowy zaczyna się optymistycznie, bez pełnych zezwoleń, potem przychodzi chaos organizacyjny, przeciąganie terminów, przesuwanie środków, zmiany ekip. A jednak - ludzie tu żyją, budują, mieszkają, a cudzoziemcy mimo wszystko kupują" - podkreśla we wpisie.

Grzechy główne deweloperów

Tyle, że opóźnienia to nie jedyne grzechy deweloperów w Batumi. Na forach można przeczytać o wykończeniu i montażu odbiegających od standardów czy np. zawyżanych opłatach za przyłącza.

- Jeżeli w umowie nie ma zapisów o basenie, siłowni, restauracji czy przestrzeni co-workingowej, nie ma ich też np. w projekcie budowy zgłaszanym od urzędu, a były one prezentowane w materiałach promocyjnych, to może być to jedynie chwyt sprzedażowy. Małe szanse, że zostanie to zrealizowane - mówi wprost Michał Tomczyk.

Dodaje, że podobnie jest z kasynami. W tym przypadku, deweloper powinien pokazać list intencyjny lub inne formalne potwierdzenie współpracy z operatorem. - Jeśli inwestycja ma być oddana za np. pół roku, a takich dokumentów nie ma, doradzałbym ostrożność - podpowiada.

Tym bardziej, jak podkreśla, że prawo dotyczące ochrony kupujących nieruchomości w Gruzji "wciąż wymaga reform". I tak np. rzadkością są wpłaty na rachunki powiernicze. - Państwo z góry zakłada też, że to kupujący powinien wymagać od dewelopera, by ten przedstawił mu gwarancję bankową i dobrą umowę zarówno na zakup, jak i zarządzanie obiektem - wylicza.

"Oszukani inwestorzy z Polski". Jest reakcja ambasady

Rosnącą liczbą nieuczciwych praktyk stosowanych przez niektórych deweloperów w Batumi zainteresowała się polska ambasada w Tbilisi. Pisze wprost o "oszukanych inwestorach z Polski" i zaleca zachowanie szczególnej ostrożności przy podejmowaniu decyzji dotyczących inwestycji w nieruchomości. "Każda tego typu decyzja powinna być poprzedzona dogłębną analizą kompetencji i wiarygodności konkretnego dewelopera, w oparciu o historię jego dotychczasowych realizacji. Pod uwagę należy wziąć również szerszy kontekst aktualnej sytuacji polityczno-ekonomicznej Gruzji oraz poziom rozwoju infrastruktury miasta Batumi" - radzi.

Zwraca przy tym uwagę, że możliwości wsparcia osób poszkodowanych przez nieuczciwych deweloperów są ograniczone, a "jedynym rozwiązaniem pozostaje wejście przez samych poszkodowanych na drogę sądową, co jest procesem długotrwałym i niekoniecznie gwarantującym końcowy sukces".

Pośrednicy i inwestorzy ubolewają, że ambasada nie wchodzi jednak w szczegóły i nie wskazuje np. konkretnych przypadków. Dopytywana o nie przez redakcję tokfm.pl informuje jedynie, że "cały przekaz, który placówka miała do zakomunikowania, został zawarty w apelu".

- Niestabilność polityczna i słabość instytucjonalna państwa prawdopodobnie będzie o sobie dawała znać jeszcze w przyszłości. Z jednej strony mówimy o kraju, którego PKB w latach 2025-2026 wciąż może urosnąć o 5-6 proc. A z drugiej o państwie, gdzie wymagana jest większa ostrożność inwestycyjna niż w Polsce oraz innych krajach UE. Właśnie tak należy odczytywać komunikat polskiej ambasady w Tbilisi - komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert z platformy RynekPierwotny.pl.

Przypomina, że w Gruzji wybory parlamentarne odbyły się 26 października ubiegłego roku. Wielu zagranicznych obserwatorów już wtedy informowało, że w ich trakcie doszło do nieprawidłowości. Z kolei w listopadzie premier Irakli Kobachidze oświadczył, że Gruzja zawiesza rozmowy akcesyjne z Unią Europejską, co wywołało masowe protesty w kraju.

Michał Tomczyk zapewnia jednak, że sytuacja polityczna w Gruzji jest stabilna, bo ta nie jest stroną żadnego konfliktu. - Mało tego, Batumi to region autonomiczny Adjari, z własnym budżetem i tradycją samodzielnego zarządzania - podkreśla.

"Gruzja awansowała do ścisłej czołówki"

- Skąd w ogóle taka popularność Batumi? - pytam Andrzeja Prajsnara.

- Po masowej emigracji Rosjan w 2022 roku, gruzińskie czynsze wzrosły bardzo mocno. W przypadku stolicy mowa o dwukrotnych wzrostach z około 6 dolarów za 1 mkw. mieszkania do ponad 12 dolarów. To sprawiło, że kraj ten awansował do ścisłej czołówki państw z najwyższymi rentownościami najmu. To z kolei zaczęło wabić inwestorów, bo stopy zyskowności najmu przekraczające 10 proc. rocznie (jako relacja rocznej sumy czynszów i ceny zakupu nieruchomości) to globalna rzadkość - tłumacza ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Zastrzega jednak, że później rekordowa rentowność spadła.

Mimo tego Gruzja nadal kusi wielu zagranicznych inwestorów. Tym bardziej, że ceny za metr mieszkania w Batumi są mocno zróżnicowane. - W centrum miasta i w pobliżu portu trudno znaleźć mieszkanie poniżej 3,5 tys. tys. dolarów za mkw. Dla porównania: w Gdańsku, w podobnej lokalizacji, to już 10 tys. dolarów. Na głównej ulicy Batumi, tzw. Małym Dubaju, ceny zaczynają się od 1,8 tys. dolarów za mkw. za mieszkania do wykończenia i 2,5 tys. dolarów za lokale pod klucz. Taniej jest na Nowym Bulwarze - od 1,4 tys. dolarów za mkw. w stanie deweloperskim i 2,1 tys. dolarów za mieszkania w pełni wykończone - przywołuje dane Michał Tomczyk. Jak dodaje, poza miastem ceny mogą spaść nawet do 1,6 tys. dolarów za mieszkanie pod klucz (w nowych budynkach lub kilkuletnich inwestycjach o nowoczesnym standardzie).

Andrzej Prajsnar zwraca w tym kontekście uwagę, że początek 2025 r. upłynął pod znakiem stabilizacji cen. - Dla porównania pod koniec 2024 r. średnie ceny metrażu z Batumi były dość podobne jak w Tbilisi, bo wynosiły 1,1-1,2 tys. dolarów za mkw. Trzy lata wcześniej analogiczne stawki oscylowały na poziomie około 700 dolarów za mkw. - kwituje w rozmowie z tokfm.pl.

* imię i nazwisko zostało zmienione na wyraźną prośbę rozmówcy