Mieszkań na sprzedaż od lat nie było aż tylu. Takich promocji rynek nie widział od dawna

Tak dużo pachnących nowością, pustych, czekających na klientów mieszkań nie było na rynku od 10 lat! Co się stało, że w kilka zaledwie miesięcy sytuacja odwróciła się o 180 stopni? I z deficytu przeszliśmy do klęski urodzaju? Jak długo może to potrwać? I - to chyba dla kupujących najważniejsze - co w związku z tym z cenami mieszkań?

Kupujący mieszkania mogą przebierać w ofertach

Analitycy mówią, że na naszych oczach dzieje się historia polskiego rynku nieruchomości. Potwierdzają to liczby z kilku analiz. Jak wyliczają eksperci Otodom Analitics oraz Polityki Insight, w rok oferta nowych mieszkań wzrosła o jedną czwartą. A - według analizy JLL - w sześciu największych miastach - aż o dwie trzecie. W nich potencjalni kupujący mogą przebierać w ofertach. Jak podają eksperci Red Net Property Group - w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście, Krakowie, Poznaniu i Łodzi stoi teraz grubo ponad 50 tysięcy pustych, nowych mieszkań deweloperskich. Co się stało, że w ciągu zaledwie czterech kwartałów oferta mieszkań odbudowała się z historycznie niskiego do historycznie wysokiego poziomu?

Rynek mieszkań dokładnie wyczyścił rządowy program kredytu na dwa procent. A najmocniej wyczyścił w końcówce ubiegłego roku, kiedy ważyły się dalsze losy programu, a kupujący mieli obietnicę, że każdy kto złoży wniosek do końca ubiegłego roku - taki kredyt dostanie. Deweloperzy, zachęceni szaleńczym popytem napędzonym kredytem na dwa procent, chcieli wrzucić na rynek tyle mieszkań, ile się da, bo te sprzedawały się na pniu, a ceny - szybowały. Ale... program się skończył z początkiem tego roku. Nowego nie ma, a mieszkania zostały.

Dlaczego nie ma tylu chętnych na mieszkania?

Odpowiedź brzmi: kredyty. Mamy najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie, więc niewielu na ten kredyt stać. Nowego rządowego programu kredytowego nie ma - i nie wiadomo czy w ogóle (a jeśli tak, to kiedy) będzie. Na rynku panuje zastój, a mieszkania kupuje ta mniejszość, która ma wystarczającą gotówkę. Bo choć zdolność kredytowa cały czas rośnie, to raty jakie trzeba płacić przez wysokie stopy procentowe - od kredytów odstraszają.

Co z cenami mieszkań?

Skoro jest olbrzymia podaż, a niewielki popyt, to podstawowe prawo ekonomii mówi, że w takiej sytuacji ceny powinny spadać. Czy tak rzeczywiście się dzieje? Tak, ale nie wprost.

Deweloperzy niechętnie obniżają standardowe cenniki w swoich ofertach, dlatego wszelkie raporty nie pokazują spadków cen. Jeśli popatrzymy na średnie ceny metra kwadratowego, to one są wciąż bardzo wysokie, choć już nie rosną. Ale realnie mieszkania są tańsze. Jak to możliwe? Ano tak, że cenę można negocjować, a deweloperzy dodatkowo kuszą nabywców promocjami, jakich rynek dawno nie widział, bo sięgające nawet 10 procent wartości mieszkania! 10 procent może wydawać się niewiele, ale kiedy przełożymy to na konkretne kwoty, taki rabat oznacza, że przy zakupie trzy, czy czteropokojowego mieszkania w dużym mieście można zaoszczędzić nawet do 100 tysięcy złotych, a to już duże pieniądze.

Dobrą informacją dla klientów są również prognozy samych deweloperów, bo pierwszy raz w historii badania portalu Tabelaofert.pl więcej deweloperów (18 procent) przewiduje spadek cen mieszkań, niż ich wzrost (14 procent).

Eksperckie prognozy na przyszłość

Apogeum wzrostu wolnych mieszkań do sprzedaży prawdopodobnie właśnie osiągnęło swój szczyt i powoli będzie się obniżać. To trzecie takie duże spowolnienie na rynku mieszkaniowym w ostatnich 25 latach. Poprzednio powtarzał się ten sam schemat: ceny na stałe nie spadały, obserwowany był moment promocji i rabatów, z którym mamy do czynienia teraz, a później rynek wracał do swojego trendu wzrostowego. Choć do mocnych wzrostów cen mieszkań nie ma teraz powodów, ale nadchodzące obniżki stóp procentowych powiększą zdolność kredytową i popyt znów zacznie rosnąć. Możemy być więc w dobrym momencie na zakup mieszkania - jeśli oczywiście kogoś na to stać, a cały problem polega na tym, że stać niewielu.