90 procent wzrostu w pięć lat. W tym mieście ceny mieszkań poszybowały. "Kto by pomyślał"
Małe i średniej wielkości miasta odnotowują znaczny wzrost cen mieszkań. Z danych Otodom.pl - przygotowanych na zlecenie tokfm.pl - wynika, że w ciągu ostatnich pięciu lat najwyższy wzrost nieruchomości na rynku wtórnym nastąpił w Płocku. Sięgnął aż 90 proc. Pytamy ekspertów, z czego to wynika.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jak zmieniły się ceny mieszkań w Płocku w ostatnich latach?
- Dlaczego ceny mieszkań w Płocku rosły szybciej niż w innych miastach?
- Co wpłynęło na stabilizację cen mieszkań w ostatnim roku?
- Które czynniki globalne wpływają na wartość mieszkań w Polsce?
Jakub Pilarski cztery lata temu wystawił na sprzedaż mieszkanie na płockich Podolszycach. 48 metrów kwadratowych: salon, sypialnia, dwie łazienki i kuchnia. - Nieruchomość została kupiona za 170 tys. zł, a już po roku nowy właściciel sprzedał ją za 330 tys. zł. I to bez zainwestowania ani złotówki. Wiem z pierwszej ręki, bo kupującym był mój znajomy - wspomina w rozmowie z tokfm.pl.
- Kto by pomyślał - kręci głową z lekkim niedowierzaniem, choć dobrze wie, że w ostatnich latach ceny mieszkań na tamtejszym rynku wtórnym rosły bardzo dynamicznie, niezależnie od standardu czy lokalizacji. Sam siedzi też w branży, pracując w płockiej Pracowni Nieruchomości.
- Dla przykładu: dwa lata temu kupowaliśmy kawalerki o powierzchni 20 metrów kwadratowych na ul. Słowackiego za około 105 tys. zł, w stanie do remontu. Dziś, w tej samej okolicy, za podobne mieszkanie, również wymagające remontu, trzeba zapłacić co najmniej 140 tys. zł, a często nawet więcej - wskazuje.
Przyznaje także, że sam niedawno sprzedał kawalerkę w Płocku. 24 metry kwadratowe w starym budownictwie, po kapitalnym remoncie, za 240 tys. zł, co daje około 10 tys. zł za metr kwadratowy! Jak dodaje, mieszkanie sprzedało się w zaledwie dwa tygodnie od wystawienia ogłoszenia. - Prezentacja goniła prezentację. Było kilku poważnych kupujących. Oferta cieszyła się na tyle dużym zainteresowaniem, że w ogóle nie musieliśmy schodzić z ceny - mówi.
Płock i najwyższy wzrost cen mieszkań
Z danych Otodom.pl - przygotowanych na zlecenie tokfm.pl - wynika, że w ciągu ostatnich pięciu lat to właśnie Płock zanotował najwyższy wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. Sięgnął on 90 proc. Dla porównania - najniższy, bo poniżej 40 proc. był we Włocławku i Koszalinie.
Pilarski uważa, że "wyraźne podbicie cen" w Płocku to efekt kilku czynników. Głównie lokalnych, w tym dużych inwestycji przemysłowych. Przede wszystkim rozbudowy kompleksu Olefiny III w Orlenie, która przyciąga nowych pracowników i podwykonawców z całej Polski, co bezpośrednio przekłada się na popyt na mieszkania - zarówno na wynajem, jak i na zakup.
Z jego obserwacji wynika też, że teraz ok. 75 proc. transakcji to zakupy na własne potrzeby, a około 25 proc. to inwestycje. - Na początku inwestycji Orlenu proporcje były zupełnie inne. Wtedy można było dzielić to prawie po równo, a nawet z lekką przewagą zakupów inwestycyjnych - dopowiada.
Zwraca też uwagę, że rynek wtórny w Płocku jest "dość specyficzny", przede wszystkim dlatego, że to miasto średniej wielkości, gdzie podaż mieszkań nie jest tak duża jak w dużych aglomeracjach, np. w Warszawie czy Trójmieście. - Wystarczy zajrzeć na popularne portale, takie jak OLX czy Otodom, gdzie pod koniec października w Płocku dostępnych było około 200 ofert sprzedaży mieszkań i około 150 ofert wynajmu - wskazuje precyzyjnie.
Nie tylko mieszkania są drogie w Płocku
Inna rzecz, jak tłumaczy ekspert Pracowni Nieruchomości, że Płock jest w ogóle "dość specyficznym" miastem, i nie dotyczy to tylko rynku nieruchomości. Różnice widać w wielu branżach - choćby w cenach paliw.
- Przez długi czas mieliśmy w Płocku jedne z wyższych cen w Polsce, mimo że produkcja odbywa się właśnie u nas. Obserwując z kolei rynek nieruchomości w skali kraju, widać miasta porównywalne do Płocka pod względem wielkości, w których ceny za metr kwadratowy są niższe. Przykładem może być choćby Włocławek, gdzie nie ma tak rozwiniętego przemysłu. To pokazuje też, że ceny mieszkań w Płocku mają jednak swoje źródło m.in. w obecności dużych zakładów i stabilnym rynku pracy - wyjaśnia.
"Ostatni rok to stabilizacja cen mieszkań"
Tylko w ub.r. mieszkania z rynku wtórnego podrożały w Płocku średnio o 3,6 proc., najbardziej w Rudzie Śląskiej - o 10 proc. Różnica pomiędzy miastami nie jest już tak duża.
Jednak mimo wszystko Marcin Krasoń - ekspert rynku mieszkaniowego z Otodom - przekonuje, że "ostatni rok to stabilizacja cen". - W jednych miastach lekko spadają, w innych trochę rosną. Jakby jednak nie patrzeć na rynku zapanował spokój - komentuje.
Przypomina, że wcześniej mieliśmy okres wzrostów, co oznacza, że w ciągu pięciu lat mieszkania podrożały średnio o 50-60 proc. A stały za tym m.in.: inflacja, duży popyt na mieszkania i np. migracje z Ukrainy i Białorusi. Dodatkowo, jak tłumaczy, jesteśmy też nadal jedynym krajem na świecie, który rozwija się tak szybko od blisko 40 lat. - Nie ma drugiego, to fenomen. A to wiąże się też z tym, że równie dynamicznie rozwija się rynek nieruchomości. W niewielu krajach w Europie buduje się tak dużo nowych mieszkań -dopowiada.
Ekspert Pracowni Nieruchomości wskazuje w tym kontekście przede wszystkim efekt czynników globalnych, głównie rosnących kosztów budowy i usług remontowych. - Kiedyś było prosto, fachowiec mówił: "30-50 zł za metr płytek" i łazienka gotowa. Dziś osobno liczy się gniazdka w żelbecie, podwieszany sufit, płytki na ścianie, płytki na podłodze, spadki pod prysznic, listwy, cięcia. Każde z tych zadań ma osobną stawkę - wylicza.
Wskazuje przy tym, że o ile jeszcze kilka lat temu łazienka do 5 metrów kwadratowych kosztowała 3-6 tys. zł, o tyle dziś ta sama praca wyceniana jest na 12-20 tys. zł. I to tylko za robociznę. - Podobnie z większymi remontami. Kiedyś płaciło się 300-500 zł za metr kwadratowy, a dziś nikt nie chce się ruszyć za mniej niż 800-1,2 tys. zł, bo fachowcy mają pełne grafiki i mogą przebierać w zleceniach. To wszystko bezpośrednio przekłada się na wartość mieszkań - podkreśla Jakub Pilarski.
Do tego dochodzą koszty surowców, transportu, energii, a także np. sytuacja na światowych rynkach. Najlepszym przykładem - według Pilarskiego - są wydarzenia za naszą wschodnią granicą. W momencie wybuchu wojny ceny mieszkań na chwile spadły - ludzie wstrzymali się z decyzjami, panowała niepewność, mało kto chciał wykonywać jakiekolwiek ruchy na rynku. - Ale gdy sytuacja trochę się ustabilizowała, wszystko wróciło na swoje tory, nawet z lekką zwyżką. Podobnie zresztą było w czasie pandemii. Wtedy mieliśmy zakazy, nakazy, brak dostępu do materiałów, które były w cenie "złota", natomiast sama robocizna była tania, bo nie było pracy i wykonawcy łapali się dosłownie wszystkiego - przypomina.
Zwraca też uwagę, że rynek mieszkaniowy nie tylko bardzo silnie reaguje na to, co dzieje się na świecie, ale po każdym zawirowaniu wraca na ścieżkę wzrostu. - I to właśnie obserwujemy dziś - stwierdza.
Ten program mieszkaniowy był najlepszy. "I co z tego?"
A czym tłumaczyć obecną stabilizację cen? Wyrównaniem sił popytu i podaży, i... brakiem programów dofinansowania kredytów, bo "Bezpieczny kredyt 2 proc." się skończył, a nowego programu nie ma. - A przecież każdy program wsparcia działał u nas zwykle punktowo i chwilowo. Zawsze traktowany jest jak kiełbasa wyborcza. Jak któryś rząd chce poprawić notowania - i dotyczy to wszystkich, żeby nie było - to wprowadza swój. Dość powiedzieć, że była kiedyś "Rodzina na swoim", potem "Mieszkanie dla młodych", a później wspomniany już "Bezpieczny Kredyt 2 proc." - ocenia Marcin Krasoń.
Gorzej, jak dodaje, że to wszystko programy, które dają ludziom pieniądze, czyli rybę zamiast wędki. - "Mieszkanie plus" było jednym pomysłem rządu, który faktycznie planowałby wspierać podaż. Mowa była o taniej budowie mieszkań na wynajem z dojściem do własności. I co z tego? Program miał bardzo dobre założenia, ale potykał się za każdym razem, kiedy tylko próbował wstać. Dziś jest "gorącym kartoflem", o którym nawet jego najwięksi orędownicy sprzed lat nie mówią ani słowa. Po prostu nie wypaliło - podkreśla.
- Tyle, że większość rządowych programów dotyczy rynku pierwotnego, nie wtórnego - zastrzegam na koniec.
- Tylko w teorii te rynki są oddzielne, w praktyce to naczynia połączone. Większość klientów, kiedy szuka mieszkania, to szuka mieszkania. Nie mieszkania od dewelopera czy mieszkania nie od dewelopera. Po drugie: jak ktoś kupuje nowe mieszkania, to stare wraca na rynek - odpowiada ekspert Otodom.
Źródło: TOK FM
