Agent chciał 20 tysięcy za podpisanie umowy? "Nigdy czegoś takiego nie widziałem"

• Klienci niezadowoleni z pracy pośredników nieruchomości skarżą się już nie tylko na ponadstandardowe prowizje;
• Teraz bywa jednak i tak, że zachowaniem agentów zaskoczeni są nawet... sami agenci nieruchomości;
• Problem widzi Polska Federacja Rynku Nieruchomości, największa i najstarsza organizacja zrzeszająca specjalistów rynku nieruchomości. Pojawiły się konkretne propozycje, jak należałoby by ten rynek uregulować;

- Ale jak to?! Niemożliwe? - zareagował Marek Kloc, gdy dowiedział się, jaką prowizję miał zapłacić agentowi nieruchomości jego znajomy, który kupował działkę. Chodziło o 20 tys. zł (dla pośrednika) za działkę, która kosztowała 90 tys. zł. Proste liczenie wskazuje, że wynagrodzenie agenta wynosiło ponad 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości.

Marek Kloc działa w branży pośrednictwa ponad 15 lat, wykłada też na kierunku zarządzanie nieruchomościami na Lubelskiej Akademii WSEI. Wiele już widział, ale - jak sam przyznaje - ta kwota zrobiła na nim wrażenie. - Tym bardziej, że [kupujący] nieruchomość obejrzał sam i sam też dowiedział się wszystkiego na jej temat. W biurze podpisał tylko umowę - opowiada nasz rozmówca.

Ekspert wyjaśnia też, że średnia prowizja agenta to ok. 3 proc. od kwoty transakcji. - Nawet gdyby przyjąć, że będzie to 5 proc., to od 100 tys. zł dałoby nam to 5 tys. zł prowizji. W tym przypadku było to jednak aż czterokrotnie więcej - punktuje.

Trudne relacje między agentem a klientem

Marek Kloc przyznaje, że ponadstandardowe prowizje to niejedyny zarzut, jaki niezadowoleni klienci stawiają pośrednikom nieruchomości. Zachowań, które - jego zdaniem - nie są fair, jest więcej. Jako przykład wskazuje "popularne w dużych miastach" branie pieniędzy w ramach "rezerwacji" od osób, którzy szukają mieszkania na wynajem. - W praktyce agent mówi klientowi: "Mam dla ciebie mieszkanie, takie jak chcesz, tylko wpłać 1 tys. zł". I mówi tak kilkudziesięciu osobom, choć chodzi o to samo mieszkanie - opowiada Kloc.

Inny przykład? Agent, który nie weryfikuje oferty nieruchomości. Ba, nie widział jej nawet na oczy. W tym kontekście nasz rozmówca przypomina prowokację dziennikarzy TVN, w wyniku której na sprzedaż trafiło fikcyjnie mieszkanie. - Zadzwonił klient i powiedział: "Mam mieszkanie do sprzedania, wprowadźcie do systemu, a jak będziecie mieli klienta, to zapraszam, dopełnimy formalności". Pośrednicy przyjęli ofertę przez telefon. Przygotowali ogłoszenie, w którym każde zdjęcie pochodziło z innej nieruchomości i podali nieistniejący adres. Dopiero kiedy potencjalnych kupujących zawieźli na miejsce, zorientowali się, że nieruchomość nie istnieje - relacjonuje Kloc.

Najczęściej jednak - jak dodaje - klienci skarżą się na to, że zaraz po podjęciu decyzji (i podpisaniu umowy przedwstępnej) taki komunikatywny i zawsze dostępy agent przestaje odbierać telefony i odpisywać na maile.

Wizytówka w wannie, czyli co jeden agent robi drugiemu

Tyle jeśli chodzi o relacje agent-kupujący. Nasz rozmówca wskazuje jednak, że dużo do życzenia pozostawia też to, co dzieje się między samymi pośrednikami. Scysje między biurami, jak mówi, są na porządku dziennym.

- Przykład? Dajmy na to dogadałem się z panią i sprzedaję jej dom, mam ofertę na wyłączność. Tyle, że inne biuro nieruchomości uznało, że duże jest prawdopodobieństwo, że ich klient będzie nią zainteresowany. Co do zasady powinno być tak, że biuro przychodzi do mnie i mówi: "Słuchaj, mam klienta na twoją nieruchomość, zróbmy tę transakcję wspólnie" - tłumaczy.

Tymczasem, jak ubolewa, w praktyce na prezentację domu umawia się... podstawiony klient, czytaj: agent innego biura. - Wchodzi do nieruchomości, sprawdza, czy wszystko jest tak, jak w ofercie i, co równie bezczelne, zostawia po sobie ślad. A to wrzuci wizytówkę do wanny, a to zostawi karteczkę z namiarami do siebie w szafce. Wszystko po to, by właściciel skontaktował się potem bezpośrednio z nim, a najlepiej żeby w ogóle dał się namówić na zmianę biura. Nawet jeśli będzie to oznaczało dla niego zapłacenie kary umownej - dopowiada.

Ile zarabia agent nieruchomości? "Czasami lepiej być na etacie"

Jak wynika z danych Wynagrodzenia.pl, mediana zarobków agenta nieruchomości to ok. 5,3 tys. zł netto. Słysząc tę kwotę, znajomy Marka Kloca - którego historię opisaliśmy w pierwszym akapicie - mógłby się zdziwić. Nie wydaje się ona bowiem zbyt wysoka.

- Ponad połowa pośredników to ci, którzy dopiero budują bazę kontaktów oraz system poleceń. Stąd często przez pierwsze miesiące, nawet do roku, nie zarabiają nic albo bardzo mało - tłumaczy właściciel jednego z większych biur nieruchomości (chce zachować anonimowość).

Marek Kloc zwraca z kolei uwagę, że agent - co do zasady - połowę prowizji i tak zostawia w biurze. A to oznacza, że jeżeli sprzeda mieszkanie za ok. 500 tys. zł, to przy 3 proc. prowizji od ceny transakcyjnej, w kieszeni zostanie mu 7,5 tys. zł brutto. Ale od tego musi jeszcze odliczyć podatek, paliwo, koszty publikacji ogłoszeń itd.

Niewiele osób wie też - jak dodaje nasz rozmówca - że jedną transakcję prowadzi się średnio 3-5 miesięcy. Bo nawet jeśli klient zdecyduje się na zakup od razu, to nierzadko będzie brał kredyt. Samo rozpatrzenie wniosku przez bank trwa ok. 12 tygodni.

- To też nie jest tak, że sprzedajemy cztery-pięć nieruchomości po 1 mln zł i mamy 40-50 tys. zł wynagrodzenia miesięcznie. Oczywiście to się zdarza, ale są też puste miesiące, wakacje, choroby... A przecież bywa i tak, że dom czy mieszkanie stoi przez rok - opowiada Kloc. - Przygotowanie jednej oferty to ok. 2 tys. zł. I zdarza się, że zainwestujemy czas i pieniądze, a nie ma z tego ani złotówki, bo nieruchomość sprzeda inny agent - podkreśla.

Z tego ostatniego względu Kloc przyznaje, że "czasami lepiej być na etacie", bo - choć niemałą część pieniędzy od sprzedaży trzeba oddać do biura, to przynajmniej ma się pewność wynagrodzenia.

Jak zostać agentem nieruchomości?

- Co roku na rynek wchodzi kilka tysięcy osób, które skuszone wizją "szybkiego i łatwego" zarobku zaczynają działać bez odpowiedniego przygotowania czy dostatecznej wiedzy - przyznaje też w kontekście agentów Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.

Nasi rozmówcy twierdzą, że "samo wejście do branży jest bardzo proste". By móc wykonywać usługę pośrednictwa w obrocie nieruchomości, trzeba spełnić jedynie trzy warunki i mieć:

• założoną działalność gospodarczą z odpowiednim wpisem do PKD,
• ubezpieczenie OC,
• zaświadczenie o niekaralności.

Co do tego ostatniego punktu, to - jak przyznają agenci - mimo iż ustawa mówi o tym wprost, nie jest on egzekwowany.

Kloc opowiada, że są biura, które biorą do pracy niemal każdego, kto miał kontakt z obsługą klienta i od razu wpuszczają na rynek. Jedynie większe agencje nieruchomości - jak dodaje - robią tygodniowe lub dwutygodniowe szkolenia. Ich standard bywa różny, bo w żaden sposób nie jest to regulowane; podobnie zresztą jak standard obsługi klienta. - Zdarza się więc i tak, że "młode wilki" podpisują umowę z właścicielem mieszkania, wprowadzą je do systemu [sprzedaży - red.], eksportują na portale i na tym kończy się ich praca. Zaczną się interesować, jak pojawi się klient - ubolewa.

Gorzej, jak podkreśla wykładowca Lubelskiej Akademii WSEI, że wciąż popularna jest tzw. umowa otwarta, co oznacza, że agent ma możliwość podpisania nieograniczonej liczby umów ze sprzedającymi. Działa to na zasadzie wyścigu szczurów: ten ma prawo do wynagrodzenia, kto fizycznie przyprowadzi klienta. Bywa więc i tak, że klient dostaje na dzień dobry listę np. z 30 adresami i podpisuje dokument z klauzulą: "Otrzymałem powyższe adresy i zobowiązuję się do zapłacenia prowizji dla biura X, kiedy kupię jedną z tych nieruchomości". Tyle. Na tym kończy się kontakt z biurem. Co ciekawe, klient nierzadko nie dostanie nawet kopii.

- Wyobraźmy sobie teraz, że za miesiąc Kowalski idzie do biura Y albo spotka agenta z biura Z na prywatnej imprezie. "Chcę kupić dom/mieszkanie/działkę" - mówi, po czym ogląda nieruchomość z listy biura, które wcześniej odwiedził. Nawet nie pamięta, że właśnie ta była na ich liście. Dobija targu i płaci agentowi, który przeprowadził go od A do Z przez cały proces. Mijają dwa-trzy miesiące i pracownik biura X sprawdza księgi wieczyste, po czym mówi: "O, a ten klient podpisał otrzymanie adresu, kupił nieruchomość, w związku z tym wzywamy go zapłaty prowizji" - opisuje nasz rozmówca.

"Komisja zawsze miała co robić"

A co najbardziej psuje rynek? W ocenie Marka Kloca swoje zrobiła deregulacja zawodów jeszcze z 2014 r., kiedy razem z pośrednikami nieruchomości licencję stracili także m.in. taksówkarze czy przewoźnicy turystyczni. Łącznie ok. 50 zawodów.

To pociągnęło za sobą dalsze zmiany - przestała istnieć komisja odpowiedzialności zawodowej, która miała za zadanie rozstrzygać spory pomiędzy klientem a pośrednikiem albo między pośrednikami. To wtedy też na znaczeniu stracił kodeks etyki zawodowej, na podstawie którego komisja mogła nałożyć jedną z trzech kar: pouczenie, czasowe ograniczenie prawa wykonywania zawodu, a nawet cofnięcie uprawnień. - Co ciekawe, komisja zawsze miała co robić - mimo, że w branży działali agenci po państwowych egzaminach oraz teoretycznie i praktycznie przygotowani do zawodu - przypomina sobie Marek Kloc.

Inna rzecz, jak dodaje, że istniało też ścisłe rozróżnienie pomiędzy agentem a pośrednikiem nieruchomości. - Do czasu deregulacji pośrednikiem była osoba, która miała skończone studia magisterskie albo podyplomowe na kierunku pośrednik w obrocie nieruchomościami i zdała państwowy egzamin. Agentem - osoba, która wykonywała czynności pomocnicze dla pośrednika i była bezpośrednio pod jego nadzorem - tłumaczy.

Jest ruch branży 

Problem widzi Polska Federacja Rynku Nieruchomości, największa i najstarsza organizacja zrzeszająca specjalistów rynku nieruchomości. Jej komisja prawna stworzyła nawet gotowy projekt nowelizacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pojawiły się konkretne propozycje, jak należałoby ten rynek uregulować.

- Po pierwsze w grę wchodzi zmiana ustawowej definicji pośrednika. Miałby to być być nie tylko przedsiębiorca (jak dotychczas), ale każda osoba wykonująca czynności z zakresu pośrednictwa czy zarządzania nieruchomościami. Tak, by ponosiła osobistą odpowiedzialność za szkodę powstałą wskutek rażącego zaniedbania. Po drugie: pośrednik miałby podlegać obowiązkowemu wpisowi do rejestru osób wykonujących czynności pośrednictwa i byłby dla swoich klientów do zidentyfikowania. Po trzecie: rejestry pośredników i zarządców byłyby prowadzone przez uprawniony podmiot lub podmioty - wylicza Jacek Janas, wiceprezydent Polskiej Federacja Rynku Nieruchomości.

Zastrzega przy tym, że choć w projekcie nie zostało zdefiniowane jakie, to już teraz są rejestry pośredników i zarządców prowadzone przez Federacje i Izby, które mogłyby być uprawnionymi do tego podmiotami.

Wiadomo też, że w projekcie federacji w ogóle nie odniesiono się do tego, czy agent może reprezentować tylko jedną stronę - albo sprzedającego, albo kupującego. - Tutaj zdania środowiska są podzielone. Jedni twierdzą, że nie można być adwokatem obu stron, inni z kolei podnoszą, że pośrednik to jednak nie adwokat - wskazuje przedstawiciel federacji.

Licencje? O ich powrocie, jak dopowiada, nie było w ogóle mowy. Miałby być za to rejestr "osób wykonujących czynności pośrednika". Przy czym wpisywane byłyby do niego tylko osoby po spełnieniu określonych ustawowych kryteriów, jak np. niekaralność, minimalne wykształcenie czy obowiązkowe kursy podnoszące kwalifikacje. Z rejestru można byłoby jednak być wykreślonym, m.in. po stwierdzeniu naruszenia zasad i standardów.

Inna zmiana to "powrót do definicji osób wykonujących czynności pomocnicze pośrednictwa". - Innymi słowy do czeladnika, podpośrednika, osoby od prostych czynności. Przy czym za jej działanie bezpośrednią odpowiedzialność ponosiłby pośrednik - dodaje wiceprezydent federacji.

Jacek Janas - dopytywany, na jakim etapie jest projekt - odpowiada krótko: "Gdyby użyć nomenklatury kolarskiej, to kolarz właśnie się obudził w hotelu. Nadal jednak nie wie, kiedy i gdzie zacznie się wyścig".

Bo choć, jak dodaje, projekt jest gotowy, to zna go jedynie Senacki Zespół ds. Rozwoju Rynku Nieruchomości i Sejmowa Komisja ds. Nieruchomości. I nic nie wskazuje na to, by coś miało się zmienić. - Próbowaliśmy także przez Związek Pracodawców RP, którego jesteśmy członkami. Miło porozmawialiśmy z jego prezesem, po czym za dwa tygodnie okazało się, że już nim nie jest. Wróciliśmy więc do punktu wyjścia - przyznaje Janas.

Liczyli też, że zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami będzie mógł złożyć Minister Rozwoju i Technologii - resort został jednak zlikwidowany.

- Skąd ten brak siły przebicia? - dociekam.

- A kiedy pani dostrzeże dziurę w jezdni? Jak pani w nią wpadnie i złamie nogę. Wtedy wszyscy mówią: "Ta dziura co prawda była tutaj 10 lat, ale w końcu trzeba ją załatać". Podobnie w przypadku pośredników - tu też wszyscy czekają aż coś się stanie. Przecież afera zrobi się dopiero wtedy, kiedy agent narobi kłopotów politykowi. Wtedy nagle okaże się, że regulacja tego rynku jest konieczna - odpowiada.